Что происходит с ценами на жилье в России — аналитика Домклик и «СберИндекса»
Российские новостройки за год подорожали на 5%, а готовая недвижимость — на 5,7%. При этом цены на первичном рынке стали расти быстрее, а на вторичном — медленнее. Однако в обоих случаях рост не успевает за инфляцией. Такие выводы сделали аналитики Домклик и «СберИндекса».
С чем связан рост цен на жилье
По словам аналитиков — с активизацией спроса: число сделок на первичном и вторичном рынках росло четыре месяца подряд — с июня по сентябрь. Они отмечают: вторичка дорожает быстрее первички, за счет чего сокращается ценовой разрыв. Так, разница в стоимости «квадрата» в новостройках и готовом жилье последних 10 лет постройки составляет 5,6%.
Первичный рынок на фоне вторичного
По данным Домклик, медианная стоимость вторички (которая построена не более 10 лет назад), в сентябре несколько снизилась — до 167,5 тыс. руб. Но в целом этот сегмент дорожает быстрее новостроек (+9,4% год к году против +4,4% год к году). Стоимость готовой недвижимости советской постройки тоже немного упала — до 102,5 тыс. руб. за квадратный метр.
</picture>Первичный рынок
Цены на новостройки в сентябре 2025 года
Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовили эксперты Центра финансовой аналитики банка), в сентябре средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке РФ выросла на 0,4%, составив 176,9 тыс. руб. Темпы роста ускорились после двух месяцев снижения.
Дороже всего строящееся жилье по-прежнему стоит в Москве (368,9 тыс. руб. за 1 кв. м), Санкт-Петербурге (246,9 тыс. руб.), Татарстане (195 тыс. руб.), Московской и Ленинградской областях (192,4 тыс. руб. и 180,5 тыс. руб. соответственно). При этом в Санкт-Петербурге третий месяц подряд цены снижаются (в июне — на 0,8%, в июле — на 1,6%, в августе — на 2,3%).
Наименьшие цены среди рассмотренных крупнейших регионов четвертый месяц подряд аналитики фиксируют в Пензенской области (101,5 тыс. руб. за 1 кв. м в сентябре), Удмуртии (121,8 тыс. руб.), Воронежской (123,5 тыс. руб.) и Самарской (127,1 тыс. руб.) областях. Из перечисленных регионов стоимость, как и в августе, снизилась только в Самарской области (-0,4% месяц к месяцу).
Сравнение данных Центра финансовой аналитики Сбера и Домклик показало, что в сентябре разница между ценами 1 кв. м в объявлениях и сделках на первичном рынке уменьшилась до 12,4% после 14,3% в августе.
После снижения год назад, в июне 2024 года, этот параметр колеблется в целом в пределах 10-12%. После небольшого роста в июле-августе он вернулся в тот же диапазон.
Самая большая разница между ценой в объявлении и ценой сделки отмечена:
- в Москве (28,6%);
- в Курской области (23,5%);
- в Калининградской области (17,6%);
- в Санкт-Петербурге (16,9%).
В трех регионах стоимость сделки оказалась выше, чем в объявлении. В их числе, как и в августе, Ленинградская и Ростовская области (-7,1% и -2,6% соответственно), к которым присоединилась Пензенская область (-2,3%).
</picture>Как за месяц изменилась стоимость первички
Как было сказано выше, в сентябре стоимость «квадрата» по стране выросла на 0,4%, до 176,8 тыс. руб. Цены продолжают увеличиваться пятый месяц подряд.
Сильнее всего среди крупнейших регионов новостройки подорожали в Ленинградской и Калининградской областях (на 2,5% и 1,9%) и в Москве (+1,3%). Если смотреть динамику за год, то на первых строчках Удмуртия (+19,5%), Ленинградская и Нижегородская области (16% и 15,1% соответственно).
При этом в Удмуртии цены растут 14 месяцев подряд.
Снизилась стоимость первички относительно августа в трех из крупнейших регионов: Санкт-Петербурге (-2,3%), Пермском крае (-0,5%) и Самарской области (-0,4%).
</picture>Что будет с ценами на новостройки
Стоимость первички увеличивается не выше инфляции: в сентябре рост год к году составил 5%. Доля ежемесячных продаж выросла, однако она уже больше года не может превысить 2% от всего объема стройки.
Аналитики подчеркивают: разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который показывает степень уверенности продавца, вновь снизился и продолжает находиться ниже значений 2022-2023 годов. Это увеличивает вероятность разворота цен в сторону снижения в ближайшие месяцы или же их фиксации на текущем уровне. При этом драйверами роста стоимости остаются Москва, Московская и Ленинградская области.
</picture>В Москве разрыв между ценами предложения и сделки продолжает расти, как и должно происходить в ожидании дальнейшего подорожания первички, которое наблюдается в столице пятый месяц подряд и продолжается с октября 2024 года (с перерывом на июль 2025 года).
В Санкт-Петербурге эта разница вновь сократилась (с 17,5% в августе до 16,9% в сентябре). Между тем снова одновременно упала цена как предложения, так и сделки. Все происходит в соответствии с правилом: при продолжительном снижении стоимости предложения цена сделки обычно тоже уменьшается.
Вторичный рынок
Стоимость вторичной недвижимости в сентябре 2025 года
Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера, в сентябре средняя стоимость 1 кв. м готового жилья составила 117,5 тыс. руб.
Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов по стоимости лидируют Москва и Санкт-Петербург с ценой 317,2 тыс. руб. и 215 тыс. руб. за «квадрат». В первую пятерку также вошли Московская область (150,1 тыс. руб.), Краснодарский край (143,9 тыс. руб.) и Ленинградская область (131,7 тыс. руб.).
А вот наименьшую стоимость готовых квартир аналитики зафиксировали в Челябинской (79,3 тыс. руб.), Саратовской (79,6 тыс. руб.) и Кемеровской (81,1 тыс. руб.) областях.
Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в сентябре снизилась до 131,9 тыс. руб. (со 132,6 тыс. руб. в августе), соответственно, соотношение стоимости предложения и сделки тоже несколько уменьшилось — с 13,5% до 12,3%.
</picture>Как за месяц изменились цены на готовое жилье
Рост цен на готовое жилье в сентябре ускорился до 0,6% к августу (против 0,4% месяцем ранее). Он продолжается с сентября 2024 года. За 12 месяцев вторичка подорожала на 5,7%, значительнее, чем первичка, но это значение ниже инфляции.
Стоимость готовой недвижимости увеличилась в большинстве крупнейших регионов, сильнее всего — в Свердловской области (+1,4% месяц к месяцу), Татарстане и Ставропольском крае (+1,3%).
В Москве цены выросли на 1% (против 0,4% в августе), в Санкт-Петербурге снизились на 0,4% (а августе оставались без изменений). Для Москвы это уже девятый подряд месяц роста, а в Санкт-Петербурге снижение оказалось фронтальным: и на первичном, и на вторичном рынках.
Цены также упали в Красноярском крае (-0,3%). Для региона это уже второй подряд месяц снижения.
</picture>Что будет с ценами на вторичном рынке
На вторичном рынке продолжает сокращаться разрыв между ценой предложения и сделки, при этом со второй половины 2023 года этот показатель ни разу не превысил значение 18%. В среднесрочной перспективе это создает предпосылки для снижения цен.
</picture>Широта рынка
В сентябре как на первичном, так и на вторичном рынках рынке вновь стало меньше регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жилье.
</picture>