Общий объем стрессовых сделок с объектами коммерческой недвижимости и площадками под девелопмент в России за неполные девять месяцев 2025 г. составил 251,4 млрд руб., говорится в исследовании компании Nikoliers. По ее данным, это в 10,3 раза больше, чем было в январе – сентябре прошлого года, и в 7 раз – чем за весь 2024 год. Стрессовыми транзакциями она считает продажу активов на аукционах или их реализацию с целью погашения кредитных обязательств.

О росте подобных сделок говорят и другие консультанты. По предварительным данным IBC Real Estate, в первые три квартала на торгах было продано объектов на 150 млрд руб. По сравнению с январем – сентябрем прошлого года прирост составил 49%. Доля стрессовых транзакций в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки в этом году достигла 32%, отмечает руководитель департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. Для сравнения: этот показатель за девять месяцев прошлого года находился на уровне 3%. В IBC Real Estate говорят, что на вложения в недвижимость, реализованную в 2025 г. на торгах, пришлось 24% сделок. Это максимум с 2020 г., подчеркивает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций этой компании Микаэл Казарян.

Доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в площадки под девелопмент, по информации Nikoliers, в январе – сентябре 2025 г. составила 19% (48,6 млрд руб.) против 5% годом ранее, в коммерческую недвижимость – 38% (202,8 млрд руб.). В I–III кварталах 2024 г. было 2%. Максимум же в последнем сегменте зафиксировали в 2018 г.: тогда 17,1% транзакций можно было отнести к стрессовым. Статистически же среднерыночной долей таких сделок можно считать уровень в 7,5%, говорит Платов. Как отмечает Казарян, в этом году изменилась и структура реализации активов. Если в 2020–2024 гг. продавались в основном земельные участки под девелопмент, то в текущем году на фоне экономических изменений в лидеры вышли офисная (49%), торговая (36%) и гостиничная (15%) недвижимость.

Среди крупнейших стрессовых сделок эксперты называют продажу расположенного рядом с Белорусским вокзалом бизнес-центра «Белая площадь» связанной со Сбербанком компании МБП. Среди других примеров – Wildberries & Russ выкупила на торгах  комплекс «Легион I» на ул. Большой Ордынке, а «Киевская площадь» стала владельцем торгового центра «Времена года» на Кутузовском проспекте. 88% всех стрессовых сделок с коммерческой недвижимостью пришлось на Московский регион, по данным Nikoliers.

Рост числа таких транзакций в этом году – это закономерное следствие текущей экономической ситуации в стране, уверен коммерческий директор Rublevo Business Park Никита Константинов. По его словам, владельцы многих проектов, купившие или запустившие их во времена низких ставок, сегодня столкнулись со сложностями с обслуживанием долговых обязательств. По этой причине компании вынуждены продавать активы для снижения кредитной нагрузки, соглашается Платов. Дорогое финансирование и ужесточение требований банков заставляют игроков пересматривать свои портфели и активно оптимизировать бизнес-процессы, добавляет руководитель отдела развития инвестиционных проектов ГК «А101» Михаил Разин. А по словам коммерческого директора ГК Dars Дмитрия Софронова, в жилье ситуацию усугубляет еще и снижение темпов продаж квартир, а также рост себестоимости строительства.

Компании вынуждены реализовывать свои активы еще и для того, чтобы вырученные средства можно было направить на реализацию других проектов, утверждает управляющий директор «РКС девелопмента»Петр Власенко. По его словам, собственных средств им сейчас не хватает, а банковские кредиты слишком дорогие.

Кроме того, продолжает Софронов, финансовые организации усилили работу с проблемными заемщиками – как под давлением регулятора, так и в интересах собственной финансовой устойчивости.