В сегменте складской и индустриальной недвижимости с 2022 года произошла полная смена крупнейших собственников. Причиной тому — не только уход иностранных инвесторов с российского рынка, но и такие тренды, как растущая популярность ЗПИФов и набирающий обороты формат «лайт индастриал». Кроме того, возраст первых профессиональных объектов перевалил за 20 лет, что могло бы в скором времени привести к масштабным обновлениям фонда. Как влияют эти изменения на управление складской недвижимостью и рынок в целом — рассказали CRE ведущие игроки. Исторически в складах управление осуществляется больше собственными силами, нежели с привлечением профессиональных УК. Операторам услуг всегда были интереснее другие сегменты — офисы, торговые центры, где доходность с квадратного метра и доступность персонала выше за счет более центральных локаций. Девелоперские компании (например, Industrial City и Parametr) и сейчас предпочитают полностью контролировать все процессы управления в своих парках. Но быстро растущие фонды недвижимости (Parus Asset Management, Accent Capital, «Альфа-Капитал») разделяют компетенции, оставляя за собой коммерческое управление, а техническую эксплуатацию передавая подрядчикам. «Каждый должен заниматься своим делом, — объясняет такую модель работы Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК "Альфа-Капитал". — Если у управляющей компании в портфеле несколько разных сегментов, то разумнее взять внешнего подрядчика на техническую эксплуатацию». С ним соглашаются и другие опрошенные CRE инвестиционные компании: при высокой степени диверсификации портфеля по сегментам собственной УК лучше сосредоточиться на коммерческом управлении, обеспечении доходности. А вот девелопмент в складском сегменте сильно консолидирован: команды профессионалов работают на этом рынке десятками лет и привыкли брать на себя весь комплекс услуг по управлению. Ограниченный пул игроков сложился в период с 2014 по 2020 год, пока был «рынок арендатора» и ставки аренды не росли. Ситуация могла измениться за счет программы МПТ, но участие складов в ней оказалось недолгим. К заметным новым игрокам можно отнести только лидеров сегмента «лайт индастриал», а также девелоперов, реализующих многоэтажные склады внутри Москвы. Однако эти подсегменты уже считаются отдельно от классических складов и классифицируются как производственная недвижимость. Таким образом, стандартом для складов является реализация логопарков в аренду и сохранение их в комплексном управлении до продажи профессиональному инвестору. Сергей Оганезов, директор по аренде и развитию объектов недвижимости «Х5-Недвижимость», отмечает, что для арендатора предпочтительной является модель с предоставлением всех услуг под ключ одной управляющей компанией. «Такой подход позволяет собственнику рационально формировать статьи операционных расходов (OPEX), особенно в случаях, когда в одном логопарке располагается несколько резидентов, обеспечивает единую зону ответственности и гарантирует соблюдение всех установленных стандартов сервиса», — говорит эксперт. Проникновение профессиональных УК на складской рынок происходит, и операторы активно расширяют свои портфели за счет складской недвижимости, но назвать этот процесс трендом для рынка сложно. Так, Александр Манунин, управляющий партнер Parametr, уверен, что наличие собственной управляющей компании является одним из ключевых признаков качественного производственно-логистического объекта в условиях растущей конкуренции и повышающихся требований со стороны резидентов, а Антон Комаров, директор департамента складской недвижимости Accent Capital, не исключает, что собственные службы по управлению эксплуатацией могут появиться и у крупных фондов, если стоимость услуг продолжит расти ускоренными темпами. Средний уровень операционных платежей на сегодня составляет 2000–2500 рублей за кв. м в год без НДС (данные NF Group). Рост по верхней границе составил всего около 5%, хотя средний рост затрат на обслуживание эксперты оценивают в 15–20%. Сдерживающим фактором является рост вакантности с 0,7 до 4,3%. По прогнозам CORE.XP, вакантность может вырасти до 9,2% (включая субаренду) в 2026 году. Если этот сценарий реализуется, то ставки аренды и обслуживания могут остаться в пределах текущих значений, что не облегчит жизнь управляющим компаниям. Рынок Московского региона постепенно стабилизируется после нескольких лет ажиотажного спроса и возвращается к уровню 2020 года. За январь — март 2026 года объём сделок зафиксирован на уровне 0,2 млн кв. м (-57% г/г). Рентабельность УК может поддерживаться дополнительными сервисами и услугами, отмечают эксперты. Девелоперские компании активно работают с цифровыми сервисами, предоставляют брокерские услуги, возможность аренды переговорных или мест в гибком офисе. Александр Никишов, управляющий директор Industrial City, настаивает: в современных индустриальных парках должна быть развитая инфраструктура — от магазинов и кафе до спортивных площадок и зон отдыха. Наполнение инфраструктурными операторами и обслуживание общественных зон тоже задача, с которой лучше справится собственная УК. Александра Шакола, коммерческий директор RDS, отмечает, что в 2025 году 47% сделок — примерно 784 тыс. кв. м — пришлось на склады, введенные в эксплуатацию в 2023–2025 годах (итоги совместного исследования с IBC Real Estate). «Логика здесь сугубо практическая: современная инженерия, достаточные электрические мощности, актуальная инфраструктура, энергоэффективные решения, возможность быстро запустить операции без переделок и компромиссов», — говорит эксперт. При этом в старых объектах тарифы операционных расходов могут быть значительно ниже за счет сокращения налоговой нагрузки — примерно 1700 рублей за кв. м. «Но сложилась ситуация, когда новые игроки строят значительно более бюджетные объекты без инфраструктуры, без соответствующей инженерии, которые могут называться лайт индастриал только формально, — сетует Александр Никишов. — Площадь в таких объектах можно приобрести дешевле, и иногда инвестор обманывается на этом». «Особенно объекты до 1,5 тыс. кв. м, которые имеют более низкую себестоимость строительства, — поддерживает Александр Перфильев, партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Инвест7. — Но капитализация у таких зданий слабее, чем у железобетонных. Через десять лет их стоимость может быть близка к цене металла, из которого они построены. Квадратный метр в качественной складской недвижимости растет в цене иначе — и это ключевое различие для инвестора». Таким образом, намечается сегментация внутри форматов: в лайт индастриал эксперты ожидают деления (условно) на «премиум», «комфорт», «эконом», а в классических складах — на объекты нового строительства и так называемых «складских дедушек». Первые склады класса А в России строились в начале 2000-х годов — сейчас на рынке их называют «дедушками». Но прогресс не стоит на месте, а срок службы зависит от качества управления на протяжении жизни объекта. Не секрет, что стоимость обслуживания со временем меняется: в первый год она высока, так как включает капитальные затраты на доработки и донастройки оборудования, затем в течение нескольких лет она минимальна (все новое, все прекрасно работает), а после начинает расти — с постепенным износом оборудования, необходимостью плановых ремонтов. Но при правильном и своевременном обслуживании систем этот рост компенсируется снижением налоговой нагрузки. Александра Шакола отмечает, что этот фактор является для многих резидентов очень значимым. По аналогии с рынком торговых центров возникают вопросы: актуальны ли концепции, внедренные на российский рынок 20 лет назад; соответствуют ли складские «дедушки» заявленному классу; когда они достигнут «точки невозврата» — проще ли снести их и построить что-то современное? Александр Никишов говорит, что, несмотря на 25-летний возраст, классические склады не теряют в классе, так как при их строительстве каждый шаг был выверен и все критерии, заложенные тогда с оглядкой на опыт развитых стран, актуальны и сейчас. Юлия Кадарметова, директор департамента управления недвижимостью и эксплуатации IBC Global, называет срок службы склада 25–35 лет, но с оговоркой, что затраты на модернизацию должны достигнуть сопоставимого с новым строительством уровня, при этом должна быть уверенность, что полная перестройка даст ощутимый прирост доходности объекта. Такая же оценка у Александры Шаколы: «Точка "проще снести" — это всегда чистая инвестиционная математика: стоимость реконструкции, цена простоя на период работ, альтернативная доходность площадки. Универсального срока нет, но реально этот вопрос встает в горизонте 25–35 лет — и только если локация действительно позволяет оправдать капитальные затраты на замену». Александр Перфильев соглашается: «Экономику нужно считать очень внимательно. Даже старый объект генерирует арендный поток. Плюс к стоимости проекта добавляются демонтаж, новое строительство и потеря дохода примерно на два года». Инвестиционные фонды также не видят проблемы в приобретении объектов возрастом более 20 лет. Тому есть несколько причин: во-первых, основные требования по конструктиву складов за 25 лет не изменились; во-вторых, техническая эксплуатация абсолютного большинства «дедушек» позволила им сохранить актуальность; в-третьих, даже если были ошибки в коммерческом управлении, для склада это не влечет за собой таких долгосрочных последствий, как для ТЦ, потому что отсутствует задача вернуть себе лояльность аудитории (для компаний и сотрудников важны локация и коммерческие условия, а не красота объекта). Недавно в беседе с журналистом CRE Александр Манунин, управляющий партнер Parametr, называл выгодные локации преимуществом старых складских комплексов. Подтверждением тому служит низкая вакантность в портфелях Raven Russia и УК MLP, портфели которых (более 3 млн кв. м на двоих) включают довольно много «опытных» объектов. И все же, как мы видим из комментариев экспертов, наиболее близкие к МКАД комплексы в перспективе 10 лет могут попасть в «группу риска». Но для этого нужно еще одно условие — вакантность на рынке должна вырасти до уровня 15–20%, а ставки значительно снизиться. Только в этом случае будет возможной перестройка отдельных объектов. Благодаря фондам недвижимости, в склады сегодня могут вкладывать деньги частные инвесторы. Уже сейчас такие компании, как «Современные фонды недвижимости» и Parus Asset Management, входят в пятерку крупнейших собственников логистической инфраструктуры, свои портфели наращивают и другие игроки, специализирующиеся на упаковке объектов в паевые фонды (ЗПИФ). Здесь перед управляющими компаниями стоят свои задачи — обеспечение доходности инвесторов-пайщиков. Управление рисками выходит на другой уровень. Опрошенные CRE компании предпочитают разделять свои фонды как минимум по сегментам. «Склад, ТЦ и офис — это разные рынки, каждый со своей логикой спроса и рисками, — говорит Антон Комаров. — Когда все смешано, управлять фондом как единым продуктом сложно, а объяснять инвестору механику состава фонда и доходности еще сложнее. Мы считаем наиболее устойчивой модель "один сегмент — один понятный риск-профиль", диверсификация внутри которой достигается масштабом и качеством набора активов внутри сегмента». Такая же модель работы у «Альфа-Капитал», а Parus и вовсе предпочитает создавать фонд на каждый отдельный объект. Логика в разделении изначально проста: фонд из разных сегментов недвижимости будет менее рисковым, так как при кризисе одного актива/сегмента устойчивость обеспечивают другие, но и доходность тогда будет на уровне депозитов, а так «новую кровь» в недвижимость не привлечешь. Складская недвижимость за 25 лет показала себя более устойчивой, чем остальные сегменты рынка, но всегда остаются определенные риски, которые управляющие компании разделяют с инвесторами. Внимание к возможным проблемам максимальное: фонды не только страхуют свои объекты от катаклизмов, но и предусматривают случаи дефолта арендатора. По словам собеседников CRE, многое решает наблюдение за активностью арендаторов, темпами пополнения товарных запасов, оборачиваемостью. Так можно заранее оценить, находится ли арендатор в зоне риска. Основной тенденцией эксперты однозначно называют цифровизацию. «В ближайшие годы можно ожидать активного внедрения цифровых решений в сферу управления промпарками, — говорит Александр Манунин. — Например, кабинеты резидента, обеспечивающие эффективное взаимодействие с управляющей компанией в режиме 24/7». «Стандартизация и цифровая диспетчеризация инженерных систем: чем шире география парков, тем выше эффект от единого контроля и аналитики. Цифровизация затронет 25–30% объектов класса А», — дополняет Юлия Кадарметова. Другие тенденции: контроль капитальных затрат за счет своевременного ремонта/замены отдельных узлов — это мера поддержания склада в надлежащем состоянии на протяжении десятилетий; прозрачность — эксперты отмечают необходимость полной прозрачности операционных расходов, иначе ставка на них не будет отвечать реалиям рынка, что может повлечь за собой деградацию уровня обслуживания. Кроме этого, речь идет и о прозрачности арендаторов. «Внимание к их финансовой устойчивости и отраслевой динамике становится частью регулярной аналитики», — говорит Антон Комаров. В управлении складами есть одна основная проблема — рост затрат при слабом росте тарифов. Но сама конъюнктура рынка сфокусирована на управлении собственными силами профессиональных девелоперов. Причем это работает как на портфелях классических складов, так и на лайт индастриал. В свою очередь, «дедушки» не являются для рынка стрессовыми активами за счет грамотного управления эксплуатацией на протяжении всего срока жизни. Идиллию нарушают только фонды, с ростом портфеля которых роль профессиональных управляющих компаний в сфере технического обслуживания будет расти.