В августе 2025 года в строящихся многоквартирных домах петербургского региона насчитывалось 239 тысяч квартир – на 45% меньше, чем в августе 2021 года. За пять лет первичный рынок потерял почти половину ассортимента (см. табл. 1). Причем все потери пришлись на Петербург.  

Ассортимент беднеет 

В городе, начиная с 2020-го, с каждым годом строили на 20–30 тысяч квартир меньше. Лен­область – наборот, понемногу, но прибавляла в объемах жилищного строительства.

Кроме того, в городе активность девелоперов последние годы смещалась к окраинам (Парголово, Ручьи, юго-запад) и в пригородные районы, особенно в Пушкинский. А в обжитых спальных районах, особенно вблизи метро, застройщики предпочитают заявлять ЖК бизнес-класса или в крайнем случае «комфорт плюс».

Доходы граждан, судя по всему, не поспевают за аппетитами строителей. В центральных кварталах цены растут (плюс 20% за год!), а проектов становится все меньше. За год в исторической части количество ЖК сократилось почти в полтора раза: в августе 2024-го в центральных кварталах насчитывалось 76 проектов, в августе 2025-го – 53 ЖК. Дебюты редки.

Похожая картина – в спальных районах, где ассортимент уменьшился почти на половину: год назад продажи шли в 108 ЖК, сейчас в рекламе – 61 адрес (см. табл. 4). Сократилось, хотя и не так драматично, количество проектов на дальних городских окраинах и в административно-подчиненных районах. А в Ленобласти – прибавка: год назад продажи шли в 87 ЖК, сейчас – в 96. Но в целом строительство жилья в регионе за год сократилось всего на 7%, если считать по площади квартир, и на 45% – если по количеству адресов. Выбор стал менее разнообразным, предложение сосредоточено в крупных комплексах, реконструкция и «точечные» проекты редки. В рекламе «областное» предложение составляет уже больше половины от общего количества объявлений по региону: 53% (см. табл. 5). 

В Петербурге, по данным АО «ДОМ.РФ», непроданные площади (2,33 млн кв. м) составляют 43% от общего объема строящегося жилья. Год назад непроданных квартир было больше (2,44 млн кв. м), но при этом доля непроданного была ниже – 38% (см. табл. 2). Это значит, что есть риск «затоваривания», и ни Смольный, ни сами городские застройщики не будут рисковать, выводя новые объекты в условиях ограниченного спроса. Городская администрация планировала сдать в 2025 году 2,6 млн кв. м; эксперты Nikoliers полагают, что может получиться всего 2 млн кв. м. Планы на 2026 и 2027 годы также весьма скромные. При этом чиновники не собираются отказываться от «навешивания» на строителей социалки, дорог, развязок и пр. А строители сокращают объемы, чтобы удержать цены.

В области немного иная картина. Администрация ЛО чаще идет на бюджетное софинансирование социальных объектов, легче и проще согласовывает новые проекты, даже если нет уверенности в успехе. В областных ЖК, как правило, больше места для благоустройства, озеленения и разного рода «фишек» (вроде бульвара). Цены доступнее. Но и риски по срокам выше, чем в городских проектах. Сейчас в Ленобласти непроданные площади составляют 1,644 млн кв. м – 38% застройки. Год назад было почти столько же: 1,640 млн кв. м, но тогда показатель составлял 42% (см. табл. 3). Дальнейшее развитие конкуренции между субъектами РФ зависит от того, удастся ли областным девелоперам убедить массового покупателя в преимуществах своих ЖК и перетянуть на себя часть городского спроса.   

Спрос выжидает 

На спрос в регионе и в локальных зонах влияют несколько факторов. В первую очередь это сложившийся уровень цен. (Эксперты считают, что по отношению к реальным доходам цены в Петербурге несколько завышены.) Основной объем продаж последний год обеспечивает семейная ипотека. Важны: активность застройщиков в предоставлении комфортных условий рассрочки, позиция банков (доля отказов), уровень цен на вторичном рынке (для покупок «трейд-ин» в том числе) и такой «несчитаемый» фактор, как ожидания покупателей. Куда двинутся цены – вверх или вниз? Спешить со сделкой или подждать лучшей цены?

У застройщиков было много тревог вокруг рассрочки и сязанных с ней рисков. Сейчас эта схема занимает от 20 до 30% в общем объеме сделок; вариантов «на 10 лет», как во владимирском ЖК «Доброград», в Петербурге не предлагают. ЦБ вроде бы тоже снизил градус полемики в этой теме.   

В Петербурге в этом году в месяц застройщики заключали от 2,7 тысяч до 3,7 тысячи ДДУ (табл. 6). В целом довольно ровно, без особенных колебаний. За семь месяцев девелоперам удалось реализовать 22,8 тысячи квартир. То есть за год, при сохранении темпов продаж, получится около 40 тысяч ДДУ. В полтора раза меньше, чем в прошлом или позапрошлом году. Сравнивать с предшествующим периодом (75,8 тысячи ДДУ в 2021-м) – совсем грустно. Вопрос в другом: хватит ли поступающих средств для поддержания темпов строительства и закрытия обязательств перед банками? Массовые банкротства петербургским строителям вроде бы не угрожают, но отдельные проблемные адреса могут появиться. Кадровые сокращения уже идут; начали, как водится, с маркетологов и рекламщиков. 

В Ленобласти дела с реализацией обстоят несколько лучше. Сделок поменьше (от 1,4 тысячи до 1,7 тысяч в месяц), но продажи за семь месяцев – больше половины от прошлогодней суммы (см. табл. 7).  При сохранении темпа областные застройщики могут рассчитывать на 20–21 тысячу ДДУ; спад по отношению к прошлому-позапрошлому годам будет, но минимальный.

Не беремся судить, какая стратегия предпочтительнее. Слишком много переменных, аналитикам и наблюдателям лучше спокойно запастить попкорном. Если, конечно, у вас нет необходимости безотлагательно решать жилищный вопрос.  

Осторожный подъем      

В августе цены в российских новостройках пошли в рост, отмечают специалисты федерального портала «Мир Квартир». Стоимость квадратного метра новостроек в августе подросла в 50 городах из 70 исследованных, в 20 – снизилась. В Москве «квадрат» подорожал на 1,2%, в Подмосковье – на 1,3%, в Петербурге – подешевел на 1,4% (см. табл. 8). 

Изменилась также и средняя стоимость лота. В Петербурге, по данным портала, квартиры подешевели на 3,1%, сейчас средняя стоимость – 10,98 млн рублей. В Ленобласти – наоборот. Небольшая прибавка произошла в стоимости квадрата (+ 2,3%), стоимость лота увеличилась на символические 0,3% и составляет 7,51 млн рублей.

«Возможно, с понижением процентов по банковским вкладам люди начали снимать с депозитов свои накопления, подросшие за время высоких ставок, и более активно вкладываться в недвижимость, – полагает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». – А вот площадь квартир продолжает сокращаться, несмотря на то что в некоторых регионах были введены ограничения по минимальной площади жилья. Только за последний месяц средняя площадь квартиры уменьшилась на 0,4 кв. м, а за год – на 1,7 кв. м».

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», снижения цен в Петербурге не отмечено, наоборот: рост цен предложения на первичном рынке в августе составил от 1,7 до 3,1%, в пригородах – 1,9%, в Ленинградской области – 0,7%. По приросту за двенадцать месяцев по-прежнему лидирует центр (новые дома в окружении исторической застройки): плюс 20,5%, затем идут пригороды (15,1%). Спальные районы прибавили 13,2%; область 10,2%. Отстают городские окраины: 4,5% (табл. 9). 

Разница в данных с порталом «Мир Квартир» может быть обусловлена особенностями выборки и методики расчетов.    

По районам ценовые изменения, за небольшим исключением, уложились в диапазон плюс-минус 3%. Заметно прибавили – плюс 7,7% – проекты, расположенные в окружении старого фонда. Например, ЖК «Сампсониевский, 32». Снижение цен отмечено в Колпинском районе, где подешевели варианты в ЖК «Квартал Заречье».

По итогам 12 месяцев выделяется Курортный район (плюс 81,7%). Выросли цены в определяющем нынешний ценовой уровень зеленогорском ЖК Ranta Residence. А вот в Кронштадте – минус 18%: скорректированы цены в ЖК «Кронфорт. Центральный».

В ценовом рейтинге городских районов с большим отрывом лидируют Петроградский, где средняя цена «квадрата» превышает 600 000 рублей, и Центральный (примерно 600 000 за кв. м). На спальных территориях в лидерах с ценой более 360 000 рублей за «квадрат» – Фрунзенский район (с проектом холдинга «РСТИ») и Васильевский остров (застройка намывных территорий). Планку в 300 000 рублей преодолели Красногвардейский, Калининский, Невский и Московский. На городских окраинах средний уровень в 200 000 рублей за «квадрат» превысили все районы, за исключением Выборгского (Парголово) и Красносельского (Горелово, Красное Село). А лидирует со средним ценником 260 000 рублей Невский район (Усть-Славянка и Уткина Заводь). 

В Ленинградской области текущий уровень цен предложения составляет 169 904 рубля за «квадрат». Стоимость строящегося в области жилья на 46% ниже, чем в спальных районах Петербурга. Отставание от городских окраин за год сократилось с 25 до 21%, а от пригородов – возросло с 20 до 23%.

Августовское подорожание обусловил Ломоносовский район (плюс 1,9%), где поднялись в цене почти все новостройки, но наибольший вклад внес ЖК «Тишин». Максимальный годовой прирост (19,4%) – также в Ломоносовском районе, минимальный (4,1%) – в Гатчинском. В ценовом рейтинге лидируют Ломоносовский и Всеволожский районы: более 170 000 рублей за «квадрат».

В августе случилось знаковое событие: на 28,4% подскочили цены в самой дешевой локации – Романовка-Щеглово. Там открылись продажи в ЖК «Арт Парк». Появилось новое предложение в Новосергиевке (ЖК «Аквилон RekaPark»). За 12 месяцев по динамике цен лидируют Всеволожск, Лаголово и Сертолово (плюс 17–18%), в минусе только Новосаратовка.

Самым дорогим местом вблизи Петербурга остается Кудрово (более 210 000 рублей за квадратный метр); далее идут Сертолово, Мурино и Новоселье – выше 180 000 руб. Участники рынка так или иначе приспособились к текущей ситуации и ждут главного события – снижения ключевой ставки и стоимости денег (включая ипотеку) до 10–12% (см. опрос). Но это может случиться и через полгода, и через год. А вот в какой форме и с какими потерями компании подойдут к этому моменту, решается сегодня.  

«Вторичный» разрыв  

Одной из серьезных проблем для рынка жилья эксперты считают разницу в ценах на готовые и строящиеся квартиры: новостройки дороже. Это произошло из-за того, что с введением льгот размер регулярного ежемесячного платежа для покупателей стал важнее общей стоимости квартиры. «Разрыв в стоимости между «вторичкой» и новостройками увеличивался в последние несколько лет, создав совершенно необычный расклад на рынке, когда строящееся жилье стало существенно дороже готового», – отмечает Еакатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». По оценке Ольги Трошевой, директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в среднем уровень предложения на вторичном рынке на 12% ниже, чем в сегменте «масс-маркет» первичного рынка: 229 тыс. руб. за кв. м против 259 тыс. рублей. 

«Основной драйвер ценового разрыва – это, конечно, льготная ипотека: пока она действует, спрос сосредоточен на «первичке», и цены поддерживаются выше, – комментирует Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». – На «вторичке» же собственники вынуждены быть гибче».

«Такое расхождение существенно ухудшает доступность жилья для населения, – отмечает Николай Дорофеев, операционный директор Группы «Аквилон». Покупатели оказываются в ситуации выбора между дорогими новостройками, стоимость которых зачастую не соответствует их финансовым возможностям, и менее привлекательными вариантами на вторичном рынке, не всегда соответствующими современным требованиям к комфорту и качеству».

Параллельно растут ипотечные риски: разница в цене между сегментами рынка увеличивает вероятность невыплаты кредитов и существенно снижает качество залогов в портфелях банков. Усложняются и весьма популярные сделки по схеме «трейд-ин». 

Индекс Центра аналитики «БН» на начало сентября определяет разницу между ценами первичного и вторичного рынка в 33%: 208,9 тыс. руб./кв. м – на «вторичке», 278,4 тысячи – в новостройках. Эта дельта может сократиться только по мере смягчения денежно-кредитной политики ЦБ и снижения ключевой ставки. 

Как уже говорилось выше, на вторичном рынке не было значимых льгот, соответственно, не было и серьезных потрясений. Запредельные проценты по ипотеке, конечно, также серьезно повлияли на спрос. Но и продавцы, и покупатели довольно быстро сориентировались. Кто-то отложил сделку до лучших времен, кто-то договорился о рассрочке, некоторые решили, что оптимальное решение – подкопить средства на депозите. 

В Петербурге продавцы и покупатели проводят 7–9 тысяч сделок в месяц, в Ленобласти – 2–4 тысячи, каких-то значимых колебаний спроса не наблюдается (см. табл. 12). Наиболее заметный и важный фактор – плавное, но неуклонное сокращение предложения.