Первый выпуск в рамках нашего проекта «ПРОДУКТ» мы решили посвятить планировкам. Разбираем базу, тренды и нюансы организации жилого и коммерческого пространства в проектах с разным функционалом и разным ценовым уровнем. Мы расспросили ньюсмейкеров о том, как менялись представления об оптимальных и наиболее востребованных планировках применительно к жилью категорий «комфорт» и «бизнес», элитным квартирам, сервисным апартаментам, офисным комплексам, складским терминалам и пр. Оказалось, что независимо от рыночного сегмента девелоперы все чаще делают ставку на гибкость и разнообразие сценариев – как в жилом пространстве, так и в коммерческом. Все больше ценится не метраж как таковой, а выверенная эргономика. Оптимизируются площади не только условных евродвушек в масс-маркете, но и дорогих квартир и коттеджей. Юниты в апарт-отеле – особая история: на компактном пространстве должен уместиться самый разный функционал, а ставка делается на унифицированные планировки. Некоторые опции девелоперы «заимствуют» из жилищного сектора, а от других, напротив, отказываются как от явных излишеств. В проектах коммерческого назначения особенно ценна возможность быстрой адаптации под нужды арендатора и технологичность пространства. Павел Мельников (директор департамента развития проектов Setl Group): – Мы выделяем три ключевых тренда, которые изменили квартирографию в последние несколько лет. Основной из них – сокращение средней площади квартир. Наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные варианты, особенно в массовом сегменте. При этом уменьшение площади необязательно означает снижение качества жизни. Застройщики отказываются от бесполезных площадей, например, лишних коридоров, и предлагают такие планировочные решения, которые позволяют покупателю удобно разместить мебель и технику. Следующим изменением можно считать почти повсеместный переход в новостройках на европланировки. Например, кухня трансформируется исключительно из зоны приготовления пищи в кухню-гостиную – место для общения и досуга, с уменьшением площади, отведенной непосредственно под готовку. Это связано с ростом популярности сервисов доставки готовой еды, особенно в крупных городах. Третий тренд – эргономика и продуманные системы хранения. Покупатели все чаще запрашивают встроенные решения: ниши под шкафы, гардеробные, кладовые для сезонных вещей. У Setl Group разработан собственный стандарт планировочных решений: в прихожих студий и однокомнатных квартир обязательно предусмотрена ниша под шкаф, в двух- и трехкомнатных –полноценные гардеробные. Также востребовано деление на приватные и гостевые пространства, наличие балконов или лоджий, а в элитном сегменте – гибкость планировочных решений, позволяющая трансформировать квартиру под изменяющиеся сценарии жизни. Ширина комнат составляет не менее 3 метров, что позволяет удобно разместить мебель. Мы регулярно проводим опросы клиентов и видим, что эти решения востребованы. Леонид Волох (генеральный директор и соучредитель Lynks Property Management): – За последние 30 лет представления об «идеальной» планировке в коммерческой недвижимости заметно изменились. Если раньше оптимальность измеряли квадратными метрами и плотностью рассадки, то сегодня главное – насколько пространство способно быстро адаптироваться под арендатора и технологические изменения. В 1990‑е и начале 2000‑х в офисах преобладали традиционные кабинетные и закрытые планировки: максимум полезной площади, минимум общих зон. Затем началась эпоха open space – ставка делалась на эффективность размещения сотрудников, типовую отделку и стандартизированные рабочие места. Но уже с середины 2010‑х, а особенно после закрепления гибридного формата работы, офис стал восприниматься как «продукт», то есть точка притяжения, место встречи, командной работы и носитель культуры компании, где совмещаются разные сценарии деятельности. Наиболее востребованными стали универсальные этажи, где можно быстро менять конфигурацию: сочетать open space, переговорные разных размеров, фокус‑комнаты, точки для звонков, кухни и лаунджи. Существенно выросла роль первого этажа – не как «проходной зоны», а как полноценного общественного пространства с лобби, кафе, сервисами, местами для встреч и мероприятий. По сути, оптимальная офисная планировка сегодня – это универсальность. Выигрывает объект, который одинаково хорошо «ложится» и на кабинетный сценарий, и на смешанную модель, и на open space: такой офис легче сдается и пересдается при смене арендатора. В складской недвижимости произошла похожая эволюция – от «коробки под хранение паллет» к операционной машине. Раньше ключевыми были площадь и базовая функциональность, а остальное оставалось вторичным (доки «по минимуму», неидеальная логика потоков, формальные офисно‑бытовые помещения). С ростом 3PL‑операторов, маркетплейсов и e‑commerce все резко изменилось. Склад превратился в производственную линию, где главная метрика – не квадратные метры, а пропускная способность. Важнее стало то, сколько машин можно обработать, как быстро товар проходит процедуры поступления и отгрузки, как организованы зоны комплектования, упаковки и возвратов и насколько процессы не конфликтуют друг с другом. В результате «оптимальной» стала планировка, которая разводит потоки, обеспечивает достаточное количество доков и буферов, предусматривает зоны для комплектации, кросс‑дока и возвратной логистики. Появился устойчивый запрос на мезонины, технологические зоны и грамотную организацию дворовой территории, чтобы транспорт не создавал хаос, а операции не вставали в очередях. В 2020‑е добавился еще один слой: автоматизация и инженерные резервы. Все больше арендаторов ищут склады, где «без боли» можно внедрять конвейеры, сортировщики и роботизированные решения, а инженерная часть (энергоснабжение, температурные режимы и т. п.) изначально спроектирована с запасом. Одновременно выросла роль условий для персонала, например, качественные бытовые помещения, удобные раздевалки, столовые и логичная схема перемещений по объекту стали не опцией, а фактором конкурентоспособности. Сегодня «идеальная планировка» – это не одна универсальная схема на все времена, а пространство, которое легко подстраивается под меняющиеся процессы: в офисе – под людей и форматы работы, на складе – под логистику, скорость и технологии. Чем выше такая адаптивность, тем устойчивее объект на рынке и тем проще собственнику превращать квадратные метры в стабильный доход. Лидия Гришина (генеральный менеджер отельного оператора PLG Hotels): – Юнит в апарт-отеле – это не уменьшенная квартира, а концентрат жизненных сценариев. На сравнительно компактной площади важно не уместить все подряд, а грамотно расставить приоритеты: полноценный сон, готовка, работа, отдых. Функциональность достигается за счет зонирования и простой геометрии пространства – без лишних коридоров и «мертвых» углов. Даже в студиях 25–30 кв. м можно выделить кухонный уголок, спальную зону, место для работы, если проект изначально создается под сервисный формат, а не адаптируется постфактум. Ключевую роль играют универсальные решения: компактные кухонные модули, встроенные системы хранения вместо громоздкой мебели, гибридные зоны, где один стол используется и как обеденный, и как рабочий. Если говорить о заимствованиях из жилого сектора, апартаменты охотно берут все, что связано с ощущением самостоятельности: наличие кухни, полноценную кровать, достаточное количество розеток. А вот избыточная «квартирность» не нужна. Излишними будут большие кухни, отдельные столовые, сложные многокомнатные конфигурации. Сервисный апарт-отель ориентирован на универсальные решения и гостиничные стандарты, а не на индивидуальные вкусы конкретного владельца. Для оператора важна унификация: стандартизированные типы юнитов упрощают эксплуатацию, уборку, ремонт и управление номерным фондом. Но при этом современный апарт-отель не может быть однотипным. Оптимально – унифицированное «ядро» фонда и разумное разнообразие форматов. В своих проектах мы руководствуемся этим же: у нас есть студии «стандарт» и «комфорт» от 23 до 32 кв. м – как для одноместного, так и для двухместного размещения; однокомнатные форматы около 41 кв. м с отдельной спальней и гардеробной подойдут и для долгосрочного проживания; двухкомнатные «евро» с большой кухней-гостиной – для пар и семей с ребенком; трехкомнатные «евро» до 68 кв. м – для семей и совместного проживания. Разнообразие позволяет закрывать сразу несколько сценариев: кратко- и среднесрочную аренду и постоянное проживание. В итоге апарт-отель работает как живая экосистема, где каждый формат находит своего пользователя, а инвестор получает более устойчивую модель загрузки. Екатерина Немченко (коммерческий директор Холдинга «РСТИ»): – На рынке происходят нормальные процессы, одно поколение покупателей сменяет другое, меняются привычки и потребности, а вместе с этим и логика формирования жилого пространства. Появляются новые материалы и технологии, меняется мебель, в квартирах становится все больше техники. И при этом наблюдается серьезная конкуренция между застройщиками, за которой стоит не просто желание выделиться и привлечь внимание, но и обеспечить рентабельность проекту. Под влиянием всех этих факторов у нас на глазах происходит трансформация многоквартирных домов в части квартирографии и планировочных решений квартир. Например, в результате такой эволюции пропали нефункциональные длинные коридоры, комнаты площадью менее 10 кв. м, маленькие кухни. Создавая планировки, мы руководствуемся эргономикой и думаем о сценариях жизни в квартире, стараемся минимизировать малоиспользуемые площади и дать больше пространства там, где оно нужно. Важны продуманность входной зоны, расположение спален, количество санузлов и их размер, кухня и общее пространство для всей семьи. Особое значение играют системы хранения. Интересно одну и ту же планировку адаптировать под разные сценарии, заложить в нее возможности трансформера и дать будущим владельцам возможность персонализации жилья. Во всех проектах РСТИ есть мастер-спальни с собственным санузлом и гардеробной. Обязательным атрибутом каждой квартиры является балкон или лоджия. Они не только обеспечивают дополнительный функционал, но и становятся акцентным архитектурным элементом. Кухонные зоны проектируются с учетом необходимого оборудования, эргономики и рабочего треугольника. Из утилитарного помещения, предназначенного строго для приготовления еды, кухня превращается в полноценную часть гостиной. Разработчики и дизайнеры мебели тоже предлагают массу интересных решений, как не загромождать пространство, сделав его комфортным. При относительно правильной геометрии 12-метровая спальня – комфортный габарит, даже с учетом гардеробного шкафа и комода. Нормальная площадь детской – 10 кв. м. Кухня-гостиная уютно размещается на 15–16 кв. м. Идеальная квартира – та, где все предусмотрено, где удобно жить и закрываются все потребности. Квартиры с удачными планировками раскупают в первую очередь, и цена на них растет быстрее, чем на варианты с компромиссными решениями. Олег Манов (основатель и генеральный директор архитектурного бюро FUTURA-ARCHITECTS): – Рассуждая о планировках, можно вспомнить популярное слово «оптимизация». Действительно, за пять лет средний метраж вариантов в петербургских новостройках сократился на 15%, до 36 кв. м. Стандартом стали «единички» по 30–35 кв