ТЦ в Петербурге почти лишились шансов на перестройку и выгодную продажу
Коммерческая,Торговая
2025-09-15 07:40:53
8
2
Попытка владельцев торговой недвижимости оптимизировать свои активы и перевести их в зоны, позволяющие строить жильё и гостиничные проекты, не удалась. Городские власти отказали большинству таких заявок.
Идея, что "надо что–то делать" со своими активами, довлеет над владельцами гипермаркетов и ТРЦ уже несколько лет. Пик таких раздумий настиг их в ковид, когда коммерческая недвижимость зачастую стояла без посетителей и генерировала убытки в виде коммунальных и налоговых платежей. Да и после того, как всё заработало, оказалось, что прежних оборотов уже не будет — покупатели всё активнее стали закупаться онлайн и пользоваться доставкой. Растущий и высокомаржинальный рынок жилого строительства как бы подсказывал — надо продавать участки.
По оценкам регионального директора департамента торговой недвижимости NF GROUP Евгении Хакбердиевой, обеспеченность населения Петербурга качественными торговыми площадями сегодня составляет 393 м2 на 1 тыс. жителей. Когда–то Петербург по этому показателю был первым в стране, но уже давно уступил лидерство Самаре, Краснодару, Екатеринбургу, Уфе и т. д.
При этом большая часть городских гипермаркетов и ТРЦ построена в начале–середине 2000–х, а значит, в ближайшем будущем владельцам предстоят серьёзные вложения в капитальный ремонт и редевелопмент.
Жильё вместо ТЦ
Тем более примеры успешного сотрудничества были. Так, в 2021 году компания совладельца "О’Кея" Бориса Волчека получила разрешение на строительство на Заневском проспекте на месте парковки гипермаркета, после чего успешно вместе с Glorax реализовала проект многофункционального комплекса, заработав, по оценке экспертов, 4–4,5 млрд рублей.
Как рассказывают участники рынка, активные переговоры по продаже пятен вела Metro Cash & Carry. Предполагалось, что группа может пересмотреть концепцию 16 участков. Среди них — объект на Комендантском проспекте. Но до сделок так и не дошло.
ПЗЗ дали повод
Рассмотрение новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которое идёт в Петербурге с апреля, придало новый импульс стремлению девелоперов поменять статус участков. Они подали десятки заявок на смену территориальных зон своих участков.
Так, "Словацкий дом" (входит в группу "Ташир"), владелец ТРЦ "РИО" во Фрунзенском районе, заявил, что готов возвести почти 0,5 млн м2 жилья на месте комплекса. Специализированный застройщик "Семья–7" ("дочка" краснодарского застройщика "Дарстрой") хотел построить на 29,1 га возле ТЦ "Парк Хаус" на пр. Культуры более 200 тыс. м2 квартир.
Также жилой комплекс предполагалось разместить на месте парковки ТРЦ "Охта Молл" в Красногвардейском районе. "Фортис–Инвест" под проект группы RBI просил перевести участок на намыве, приобретённый у "О’Кея" в 2023 году, в зону, где можно строить жильё, офисы, гостиницы. По оценкам "ДП", всего было подано более 40 заявок на общую площадь более 2 млн м2.
Однако за редким исключением городская Комиссия по землепользованию и застройке, которая рассматривала предложенные поправки, отказала владельцам ТЦ, посчитав целесообразным сохранение зон общественно–деловой застройки ТДЗ–1, не предусматривающих строительство жилых комплексов, апартаментов и гостиниц. Более того, городской комитет по градостроительству и архитектуре сам подал ещё более 50 предложений в ПЗЗ, которые были приняты и перевели в нежилую функцию все участки с торговыми комплексами площадью более 5 тыс. м2 по всему городу.
Впрочем, есть и исключения. Например, собственникам удалось согласовать более выгодный гостиничный функционал участка ТЦ "Питерлэнд" в Приморском районе. Но, по данным "ДП", речь идёт не о реконструкции торговых площадей под апартаменты или другой вид использования, а о строительстве новых объектов вместо части паркинга.
Причины отказов
Как говорят участники рынка, позиция города по ограничению редевелопмента понятна: власти стремятся сохранить рабочие места и налоговые поступления, ведь массовый перевод земель под жильё лишил бы город этих ресурсов. Как, впрочем, и не хотят решать проблемы, которые несут с собой проекты жилья в таком количестве.
"Однако запреты сами по себе не решают проблемы. Без стимулов для обновления мы можем столкнуться с эффектом “кладбищ торговых центров”, как это произошло в США, где устаревшие моллы постепенно вымирают", — говорит Евгения Хакбердиева.
Аналогичного взгляда придерживаются и в Nikoliers.
"Крупные торговые центры Петербурга сейчас проходят этап переосмысления концепций. Более 90% крупноформатных ТЦ города были построены более 8 лет назад, что является средним сроком, после которого проекту требуется реконцепция", — говорят в консалтинговой компании.
И хотя текущая ситуация не располагает владельцев к серьёзным инвестициям в реконцепцию, отдельные проекты уже реализуются — собственники изыскивают возможность как попытаться вернуть людей в торговые комплексы, так и перепрофилировать площади внутри объектов под более доходные категории.
Так, весной прошлого года стало известно, что торговые площади ушедшей из России IKEA арендовал маркетплейс "Сбера" "Мегамаркет", заключивший сделку примерно на 400 тыс. м2 в разных ТРЦ "Мега" (включая петербургские). Один из крупнейших собственников коммерческой недвижимости в стране — компания "Адамант" год назад начала частичную перестройку торгового центра "Радиус" рядом с метро "Волковская" под офисы.
Впрочем, многие владельцы не готовы менять профиль и пытаются сохранить торговый формат, повысив привлекательность своих объектов. Помимо привлечения востребованных брендов сделать это можно за счёт развития объектов как центров для проведения досуга, говорят консультанты.
Так, в этом году рядом с ТРЦ "Лето" на Пулковском шоссе ожидается открытие круглогодичного термального комплекса — термы сейчас у всех на слуху, а в Петербурге их практически нет. Многие управляющие развивают событийную составляющую, проводя в торговых комплексах всевозможные праздники, ярмарки, концерты и т. д.
2025-09-15 07:40:53