Эксперты назвали тренды рынка жилой и коммерческой недвижимости Петербурга в 2025 г.
Девелоперы начали активно осваивать новые инструменты, а вывод на рынок новых объектов недвижимости вновь растет.
После завершения основной программы льготной ипотеки в июне 2024 г. аналитики ждали существенного спада продаж на рынке жилья. Однако в этом году девелоперы начали активно осваивать новые инструменты, а вывод на рынок новых объектов недвижимости вновь начал расти. Несмотря на высокую ключевую ставку, рынок коммерческой недвижимости тоже не замер: инвесторы стали активнее вкладываться в апарт-отели, туристические объекты и другие перспективные проекты. О ключевых трендах на рынке недвижимости в 2025 г. рассказали участники конференции «Тренды 2025: жилая и коммерческая недвижимость», организованной деловым изданием «Ведомости Северо-Запад».
Жилье: новые финансовые реалии
После июня 2024 г. девелоперы готовились к резкому падению продаж. Однако этого не произошло: рынок просел лишь на 20%, что значительно меньше прогнозируемых показателей. Как отметила заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Светлана Московченко, спасительной мерой для застройщиков стали инструменты рассрочки, которые поддержали покупательскую активность. Например, в структуре продаж «Петербургской Недвижимости» на апрель 2025 г. рассрочки составили 48%, а ипотечные сделки – 45%.
Более того, благодаря более устойчивой ситуации компании смогли нарастить объемы вывода новых проектов на рынок. «Это говорит о том, что девелоперы адаптировались. В прошлом году все прощупывали, что происходит на рынке и что происходит с ценами, которые постоянно растут. Наибольшая динамика наблюдается в бизнес-классе, что необычно, ведь этот сегмент обычно проседает. Но текущий год показал, что он чувствует себя комфортно. Этой тенденции вторит сегмент элитной недвижимости и комфорт-класс», – рассказала Московченко.
Банки продолжили активно поддерживать девелоперов, финансируя новые строительные проекты. Как рассказала директор корпоративных продаж Северо-Западного регионального центра банка «Дом.рф» Анна Лозоватская, в I квартале 2025 г. Северо-Западный региональный центр банка подписал с застройщиками договоры проектного финансирования на сумму 99 млрд руб. На эти средства будет построено более 800 000 кв. м. В том числе подписаны договоры на финансирование двух новых проектов комплексного развития территорий с градостроительным потенциалом 500 000 кв м.
Как отметила Лозоватская, девелоперы из Северо-Западного региона начали осваивать новые территории. «Застройщики из Калининграда поехали строить проекты в Мурманске и Ярославле, а застройщики из Петербурга отправились в Омск. Это говорит о гибкости и готовности строительных компаний адаптироваться к меняющимся требованиям рынка и искать новые возможности для реализации своих проектов», – отметила она.
Новый портрет покупателя
Спрос на жилье сохраняется у всех категорий покупателей, добавляет руководитель регионального направления дирекции по продажам группы «Самолет» Вячеслав Немиц. «Главный тренд: люди хотят купить квартиру и нуждаются в улучшении жилищных условий, по крайней мере в среднем ценовом сегменте недвижимости. Они все чаще обращаются к застройщикам, но на рынке, по известным причинам, нет достаточного количества инструментов для всех категорий покупателей», – подчеркивает он.
По словам представителя девелопера, массовый покупатель не имеет возможности приобрести квартиру, так как рыночная ипотека в текущих условиях имеет слишком высокие ежемесячные платежи. Поэтому главным драйвером для застройщиков остаются семьи с детьми, которые приобретают жилье по семейной ипотеке. Также появилась заметная категория граждан, которая использует рассрочки. Однако, считает Немиц, этот инструмент имеет свои лимиты и ограничения, поэтому не может быть широко использован в своем применении.
В Ленинградской области портрет покупателя также меняется, отметила коммерческий директор ГК «А101» Мария Орлова. Раньше многие покупатели в инвестиционных целях приобретали квартиру на стадии котлована, чтобы продать ее перед вводом в эксплуатацию и заработать, но сегодня это не выгодно – оптимальный срок выхода из проекта с прибылью увеличился с двух до четырех-пяти и более лет. Поэтому появился новый сегмент – это долгосрочные инвесторы, которые для покупки квартиры используют материнский капитал или военные сертификаты. Эти квартиры потом могут быть предназначены для детей, родителей или собственного комфортного проживания на пенсии. Однако пока до переезда еще далеко, они могут сдаваться, рассказала эксперт. Вместе с этим меняется и средний возраст покупателей: если в 2023 г. приобретателю недвижимости в среднем было 43 года, в 2024 г. – 39 лет, то в I квартале 2025 г. – это уже 36 лет.
Однако для устойчивого развития рынка, по мнению Орловой, необходимы системные решения, направленные на конечного покупателя. «Речь идет про поддержку людей, которым действительно нужно решить жилищный вопрос, и которые при текущей ключевой ставке и, соответственно, рыночных ипотечных ставках не могут позволить себе покупку жилья. Поэтому мы ждем, что в этом году может появиться молодежная и научные ипотеки, программы для сотрудников бюджетных сфер, таких как медицинские работники и сотрудники МЧС, и конечно для участников СВО. Также отрасль ждет расширение программы семейной ипотеки, которая пока распространяется только на семье с детьми до семи лет», – подчеркнула она.
Петербургский рынок сжимается
Если в Ленинградской области сохраняется потенциал развития КРТ, то рынок жилья в Петербурге ждет дальнейшее сжатие, уверен коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. В первую очередь это связано с сокращением выданных разрешений на строительство. Ранее «Ведомости» писали, что с мая 2024 г. по май 2025 г. количество действующих разрешений сократилось с 208 до 182. Кроме того, на ситуацию негативно влияют ужесточение требований к застройщикам и ограниченный доступ к проектному финансированию. Эксперт также отметил, что наиболее заметно сокращение предложения в сегменте «комфорт». Те немногие проекты в комфорт-классе, которые выходят на рынок, зачастую предлагаются даже по более высокой цене за квадратный метр, чем дома на стадии завершения строительства. Однако в Петербурге есть свои нюансы: здесь всегда сохраняется спрос на жилье высокого класса.
«Более оптимистичная ситуация в бизнес-классе, где у застройщиков спокойно складывается финансовая модель, особенно если вывести проект в хорошей локации и по адекватной стоимости. Также мы видим тренд на высокий спрос на элитную недвижимость, цены на квадратный метр в премиум-классе за последний год выросли на 30%», – отметил Софронов.
Тренды в коммерческой недвижимости
Высокая ключевая ставка и нестабильная экономическая ситуация повлияли не только на рынок жилой недвижимости, они затронули и коммерческий сектор. Однако время перемен для участников рынка стало и временем возможностей. Последние два года показали рекордные вложения инвестиций в покупку коммерческих объектов как в России в целом, так и в Петербурге в частности, рассказал заместитель директора департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Андрей Старков. По данным компании, объем сделок в этом секторе в Северной столице достиг 140 млрд руб. в 2023 г. и 170 млрд руб. в 2024 г. Но по итогам I квартала 2025 г. тренд замедлился, и объем инвестиций составил 25 млрд руб.
По мнению Старкова, в 2023-2024 гг. активность инвесторов определяли рост экономики и потребительской активности, а также уход иностранных компаний. «Однако в 2025 г. мы прогнозируем замедление инвестиций в коммерческую недвижимость», – пояснил он.
В этом году на рынке наметились новые тренды, отмечает генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников. Во-первых, вернулись инвесторы, которые готовы вкладываться в запуск новых проектов. Но в большинстве случаев они выбирают не новое строительство, а редевелопмент. «Есть три перспективных направления: апартаменты, качественные офисы, которых в Петербурге катастрофически мало, спрос на них превышает предложение. И третий формат – это загородные санаторно-курортные проекты апарт-отелей», – отметил он.
В связи увеличивающимся количеством проектов в сфере апарт-отелей возникает следующий тренд, связанный с ростом спроса на управляющие компании, добавил Ступников. При этом рынок апартаментов сегодня является одним из самых привлекательных для вложения инвестиций, уверен партнер и директор управляющей компании Well Александр Погодин, а одна из наиболее выгодных стратегий – брать рублевые долги с отложенным погашением. Он пояснил, что эта стратегия хорошо работает против текущей инфляции, поскольку депозиты не сохранят долгосрочную инвестиционную привлекательность, а апартаменты способны дать арендный доход и показать высокую капитализацию, добавил Погодин. «Стоимость денег обесценивается гораздо быстрее, чем любые проценты, которые дают банки», – подчеркнул он.
Ритейл нуждается в реконцепции
Параллельно трансформируется и ритейл-сегмент, рассказала генеральный директор офиса Nikoliers в Санкт-Петербурге Ирина Царькова. По ее словам, в 2025 г. в городе ожидается рекордный за 11 лет ввод торговых площадей – более 135 000 кв. м. Самым крупным объектом за последние несколько лет станет многофункциональный торгово-развлекательный комплекс у станции метро «Пионерская» – HOLLYWOOD с арендопригодной площадью 60 000 кв. м. В дальнейшем, в ближайшие три года в объеме нового строительства будут преобладать малоформатные торговые объекты. При этом, вакантность в торговых центрах Петербурга остается низкой, на уровне 3%. Снижение девелоперской активности связана ростом стоимости строительства и заемного финансирования.
Как отметила Царькова, в ближайшие годы развитие получат локальные комплексы районного формата в густонаселенных жилых массивах. В то же время, действующие торговые центры могут провести реконцепцию, чтобы сохранить поток покупателей. «По нашим подсчетам, порядка 53% ТЦ Петербурга нуждаются в реконцепции. Среди ключевых обновлений – качественное управление и мультиформатность, когда торговый центр совмещает в себе не только функции шопинга, но и трансформируется в развлекательное, образовательное, креативное пространство, становится новой точкой притяжения для аудитории», – пояснила она.
Девелоперы не снижают информационную активность
Несмотря на сложную ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости, девелоперы не снижают информационную активность. Согласно данным Северо-Западного представительства Ассоциации коммуникационных агентств России (АКАР Северо-Запад), по итогам 2024 г. сектор недвижимости оставался в топе ключевых рекламодателей по всем направлениям рекламы: ТВ, радио, Out of home (наружная реклама), издательский бизнес и интернет.
Как отметил генеральный директор коммуникационного агентства Grand Media Service Андрей Волков, основным каналом коммуникации для девелоперов остается диджитал, хотя после 2022 г. на рынке рекламы произошло сокращение инвентаря. Кроме того, в сентябре 2022 г. вступил в силу закон о маркировке рекламы, что тоже оказало свое влияние на рынок, а с 1 апреля 2025 г. был введен сбор 3% на интернет-рекламу. «Наравне с диджитал важную роль занимают и PR-коммуникации, хотя их эффективность оценить трудно. Но в целом на рынке есть тенденция на комбинированные продукты», – отметил Волков, подчеркнув, что коммуникации через СМИ и другие медиа остаются важным направлением информационной активности девелоперов.