Какой был рост цен на рынке первичного жилья за последние 5 лет в Санкт-Петербурге? С первого квартала 2021 до второго квартала 2026 года средняя цена за квадратный метр удвоилась по данным Росстата. Как менялись рыночные режимы?

1. Быстрый рост в 2021–2022 годах, рост +54,6%.

2. Коррекция 2022–2023 годов, рецессия -11,1%

3. Структурный скачок в I квартале 2024 года, рост +16,38%

4. Умеренное ускорение в 2025–2026 годах, рост от +1,63% (3 квартал 2025) до +2,81% (2 квартал 2026)

Однако, утверждение о том, что первичное жильё за пять лет «подорожало вдвое», справедливо только в номинальном выражении. В сопоставимых ценах его стоимость выросла на треть (32,7% - соотношение номинального роста и накопленной инфляции). Это всё равно значительное реальное удорожание: жильё не просто следовало за инфляцией, а дорожало быстрее большинства товаров и услуг.

Почему цены продолжают расти? Число зарегистрированных ДДУ сократилось с 60 441 в 2024 году до 45 948 в 2025-м, однако средняя стоимость квадратного метра не снизилась. Ослабление спроса выразилось в уменьшении числа сделок, а не в снижении цен. Одновременно сокращается и строительство: в январе—июне 2026 года застройщики ввели в Санкт-Петербурге 539,3 тыс. м² жилья в многоквартирных домах — на 52,4% меньше, чем годом ранее. Это создаёт риск сокращения готового предложения в будущем. Поэтому снижение покупательской активности пока не приводит к удешевлению жилья.

Ключевая ставка Банка России снижается, но рыночная ипотека пока почти не дешевеет: в июне 2026 года средняя ставка по кредитам без господдержки составляла 17,8%. С учётом льготных программ средняя ставка по всей выданной ипотеке была значительно ниже — 9%, а по кредитам на строящееся жильё по ДДУ — 6,9%. Такая разница связана с тем, что на программы господдержки пришлось около 66% общего объёма ипотечных выдач. Льготная ипотека сохраняет доступ к кредитам для части покупателей, поддерживает спрос на новостройки и тем самым ослабляет давление на снижение цен.

Что будет с ценами на недвижимость в ближайший год? Для краткосрочного прогноза использована модель ARIMA (1,1,0), а её точность проверена на исторических данных. Средняя абсолютная процентная ошибка составила 3,57%, медианная — 1,88% (MAPE). Такой результат указывает на высокую точность модели на тестовом периоде.

Таким образом, средняя стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге продолжит устойчиво расти: с 318 124 рублей в III квартале 2026 года до 352 339 рублей во II квартале 2027 года. Модель предполагает рост на 3,4–3,5% за квартал и на 10,8% между первой и последней прогнозными точками. 

Какой вывод для покупателя? При наличии права на льготную программу ожидание снижения цен может привести лишь к покупке той же квартиры дороже: прогноз предполагает рост стоимости квадратного метра на 10,8%. Если доступна только рыночная ипотека под 17,8%, основной проблемой остаётся высокая переплата. Поэтому откладывать покупку имеет смысл только в том случае, если экономия от будущего снижения ипотечной ставки превысит удорожание квартиры за время ожидания.