Малочисленное поколение сдерживает спрос
Как старение населения сказывается на рынке жилья
На рынке жилья России усиливается влияние демографических тенденций. Основную активность на первичном рынке сегодня демонстрируют покупатели 25–40 лет, однако именно поколение 1990-х годов оказалось самым малочисленным за последние десятилетия. Из-за этого база потенциальных покупателей постепенно сужается, а структура спроса смещается в сторону более компактных и функциональных форматов.
Основной спрос на первичное жилье формируют люди в возрасте 25–40 лет, подтверждает основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
«Это как раз поколение 1990-х, когда рождалось мало детей. Поэтому прирост населения, который мог бы двигать рынок, сейчас заметно меньше»,— отмечает она. По словам эксперта, влияние демографического спада частично компенсируется льготной ипотекой и миграцией в крупные города. «Люди стремятся туда, где работа, где жизнь кипит. В мегаполисах спрос остается стабильным, а в малых городах, откуда идет отток, жилья уже построено с избытком»,— рассуждает госпожа Доброхотова.
Молодые покупатели чаще ограничиваются доступными форматами жилья или арендуют его, накапливая средства: «Поэтому проекты реализуются с большим количеством малогабаритных квартир и ориентацией на высокую ротацию резидентов»,— уточняет глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев.
По данным группы «Самолет», на рынке массового жилья Москвы и Московской области за январь—сентябрь 2025 года около 50% сделок со студиями пришлось на покупателей старше 45 лет. Эта же группа сформировала 35% спроса на однокомнатные квартиры. Такие покупки, как уточняют в компании, чаще совершаются в интересах детей или родителей, а также при переезде из регионов.
Двухкомнатные квартиры остаются наиболее востребованным форматом во всех возрастных категориях — на них приходится около половины сделок. Наиболее активно этот сегмент выбирают покупатели 18–24 и 25–35 лет (51% и 49% соответственно). В «Самолете» связывают такую динамику с действием семейной ипотеки, которая делает двухкомнатные квартиры оптимальным вариантом для молодых семей. Трехкомнатные квартиры чаще приобретают покупатели 25–35 лет (22% сделок) и 36–44 лет (18%), переходя к этапу улучшения жилищных условий.
Похожие тенденции фиксируют и в Level Group.
По данным компании, наибольший объем спроса в 2024–2025 годах пришелся на покупателей 36–44 лет (3,4 тыс. сделок).
В этой возрастной группе преобладают сделки с однокомнатными квартирами (около 40% от общего объема продаж в этой возрастной категории), но заметен интерес и к двухкомнатным (около 30%), и к трехкомнатным (20%). Покупатели 25–35 лет заключили 2 тыс. сделок, преимущественно в сегменте однокомнатных (около 40%), двухкомнатных (более 30%) и трехкомнатных (около 30%) квартир. Клиенты 45–59 лет совершили 1,6 тыс. сделок, в основном в категории однокомнатных (более 40%) и трехкомнатных (20%) квартир, а в группе от 60 лет зарегистрировано 319 покупок, где также доминируют однокомнатные (112 сделок) и трехкомнатные (84 сделки) квартиры.
В Level Group отмечают, что молодые покупатели до 35 лет чаще приобретают жилье для собственного проживания и с привлечением семейной ипотеки, тогда как клиенты старше 45 лет рассматривают покупку как способ улучшить условия или вложить средства в недвижимость.
По данным директора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости Nikoliers Анны Мурмуридис, в России стабильно растет средний возраст населения — с 39 лет в 2008 году до 41 года в 2023-м, а в Москве — до 43 лет. «Это важно учитывать при планировании новых жилых проектов: аудитория становится все более смешанной, включает как молодых активных покупателей, так и зрелые семьи, ориентированные на повышение класса жилья и улучшение условий проживания»,— поясняет она.
На фоне старения населения меняется и структура домохозяйств. По словам эксперта, в стране увеличивается доля одиноко проживающих граждан — с 22% до 42% за последние 20 лет. «Этот тренд влияет на структуру спроса: в Москве в третьем квартале 2025 года 37% сделок пришлись на однокомнатные квартиры, 29% — на двухкомнатные»,— уточняет госпожа Мурмуридис.
Старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов добавляет, что на вторичном рынке Москвы заметно выросло количество квартир, продающихся без последующей покупки иного жилья.
«В большинстве случаев это старый панельный фонд, высвободившийся после смерти владельцев или их переезда к родственникам»,— поясняет эксперт. По его словам, это наглядное свидетельство выбывания самого многочисленного советского поколения бэбибумеров, родившегося в 1946–1964 годах. «Именно под это поколение в 1970–1980-х активно строились панельные спальные районы,— напоминает господин Смирнов.— Теперь, когда оно уходит, освобождаются огромные объемы жилья».
Эксперт уточняет, что в 2020 году в России проживало около 39 млн человек, относящихся к этому поколению, что составляло 26% населения страны. «В Москве объем вакантных квартир будет гигантским: на рынок в ближайшие годы может выйти до 500 тыс. лотов в старых спальных районах. При средней площади малогабаритного фонда в 45 кв. м это около 22,5 млн кв. м жилья, на которое спрос будет минимальным из-за низкого качества предложения»,— рассуждает господин Смирнов.