.

Рынок застыл в ожидании уступок


Продажи на вторичном рынке жилья по итогам полугодия упали в 2 раза. Предложение значительно превышает спрос в том числе и потому, что покупатели предпочитают квартиры в новостройках из–за более низких ставок по ипотеке.

Объем продаж на вторичном рынке жилья в первом полугодии 2015 года снизился. "В настоящее время мы наблюдаем самые низкие объемы продаж квартир на вторичном рынке с 2009 года", — рассказывает президент Ассоциации риелторов Санкт–Петербурга и Ленинградской области (АРСПб и ЛО) Федор Дьячков.

Рынок вниз

"Если в I квартале продажи упали на 30%, то к июлю сложилась удручающая ситуация — объем продаж по сравнению с аналогичным периодом в 2014 году уменьшился на 50%", — рассказывает Наталья Михайлова, руководитель отдела ипотечного кредитования и риелторских услуг компании "МИР недвижимости" (член АРСПб и ЛО). В компании "Итака" говорят, что в июне 2015 года спад покупательской активности относительно показателей прошлого года составил 40%.

Учитывая, что с середины июля до середины сентября на рынке недвижимости происходит традиционный спад спроса, можно предположить, что в этот период продажи снизятся еще сильнее.

"Если говорить о динамике спроса, то максимальная активность на рынке была в середине февраля, затем продажи по нисходящей дошли до минимума в середине июня", — отмечает генеральный директор риелторской компании "БагИра" (ООО "Акрополь СПб", член АРСПБ и ЛО) Геннадий Багрянцев.

Особенно заметен спад после резкого спроса на недвижимость в конце 2014 года, когда резкое падение рубля заставило людей искать надежные способы защиты денег от обесценивания.

Между новым и старым

"В структуре спроса в июне 2015 года доминировали двухкомнатные квартиры — на них пришлось 34%, на остальные типы квартир приходится около 20 – 23% рынка", — рассказывает руководитель информационно–аналитического отдела АН "Итака" Екатерина Бармашова.

Эксперты отмечают, что, как и раньше, основной объем сделок на городском вторичном рынке приходится на недорогие и небольшие по площади квартиры в ценовом диапазоне 3,5 – 5 млн рублей. Это одно– и двухкомнатные квартиры в спальных районах в домах массовых серий. При этом снизился спрос на комнаты и квартиры в центре города. "Возможно, это связано с тем, что спрос на комнаты оттянули на себя студии в новостройках, которые на начальной стадии строительства стоят практически столько же", — поясняет Федор Дьячков. А квартиры в центре традиционно имеют большие метражи и не всегда удобные планировки.

Директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева отмечает, что студии и однокомнатные квартиры остаются востребованными у покупателей во все времена. А вот двух– и трехкомнатное жилье сейчас приобретается клиентами в основном за счет реализации текущих площадей и доплаты. При этом тип домостроения и площадь приобретаемой квартиры зависят преимущественно не от желания покупателя, а от его бюджета.

"Тем не менее даже в нынешних непростых условиях успешно находят покупателей качественные двух– и трехкомнатные квартиры стоимостью 8 – 9 млн рублей в добротных домах с хорошей локацией (много зелени, недалеко от метро)", — говорит Федор Дьячков.

Еще из тенденций генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость" Сергей Дроздов отмечает снижение интереса покупателей к категории жилья "новая вторичка" — квартирах в недавно сданных и заселенных новостройках.

По его словам, "новая вторичка" — это сейчас самое дорогое предложение в сегменте массового жилья на вторичном рынке. Причина также в том, что раньше большинство покупателей таких квартир были "ипотечниками", а сегодня ипотека на вторичном рынке дороже для покупателей, чем на первичном, где действует программа господдержки ипотечного кредитования, и поэтому число сделок по "новой вторичке" снизилось. Кроме того, по словам Сергея Дроздова, продавцы такой недвижимости, памятуя о ее популярности в прошлом году, не желают снижать цены.

Также, по словам Екатерины Бармашовой, на рынок выводится большое число квартир, продаваемых по переуступке прав, как от застройщиков, так и от частных лиц. Это также оттягивает часть спроса со вторичного рынка.

Разница в цене

Несмотря на значительный спад спроса, продавцы пока не спешат существенно снижать цены на свои объекты. "В общем–то, именно из–за этого и происходит резкое падение количества сделок, — отмечает Федор Дьячков, — если бы цены заметно снизились, это бы поддержало объемы продаж".

Участники рынка оценивают снижение цен в довольно широком диапазоне, от 1,5 до 20%. "Вникнув в ситуацию, некоторые продавцы откладывают продажи квартир, — говорит Алена Сахновская, менеджер департамента вторичной недвижимости АН "Магазин квартир", — но есть продавцы, для которых продажа сегодня необходима, и им приходится идти на значительное понижение цены".

Анастасия Лебедева, директор по маркетингу и рекламе корпорации "Адвекс.Недвижимость" (член АРСПб и ЛО), отмечает, что статистика ведется по ценам "ожидания", указанным в объявлениях. При этом в настоящее время дельта между ожиданиями продавцов и желаемой ценой покупателей составляет 20 – 30%. Для сравнения: в период кризиса 2008 года разница между ценой предложения и реальной ценой сделки составляла 30 – 35%.

Таким образом, рынок сейчас как бы замер, отмечает Федор Дьячков: продавцы не готовы продавать свои объекты за рубли с существенным дисконтом от нынешних цен, а покупатели, лишенные дешевой ипотеки, не готовы их приобретать по этим ценам в прежних объемах.

По третьему кругу

По словам Алены Сахновской, практика показывает, что, пока не увеличится количество свободных денежных средств для покупок (то есть накопления, субсидийные средства, ипотечные средства), будет расти число сделок с участием нескольких объектов недвижимости (так называемые цепочки). Количество инвестиционных покупок, скорее всего, снизится, но жизнь продолжается, и потребность людей в том, чтобы съезжаться или разъезжаться, сохраняется.

Рынок недвижимости переживал серьезные кризисы уже как минимум дважды: в 1998 – 1999 и в 2008 – 2009 годах. Но любой кризис заканчивается, а после этого восстанавливаются и цены. Единственный вопрос — сколько на это времени потребуется. Возможно, 6 месяцев, а может, и полтора года.

Источник - «Деловой Петербург»

Все материалы по теме

Также вы можете почитать