.

По местам: когда закончатся парковочные войны

Покупая квартиру в новом доме, многие задумываются о том, где «поселить» автомобиль. Держать железного коня на улице бывает небезопасно, услуги охраняемых парковок стоят дорого, но и покупать место в паркинге, на первый взгляд, не выгодно. Однако, по мнению экспертов, инвестиции в машиноместо могут себя оправдать. К тому же, новое законодательство облегчает процесс покупки и перепродажи парковочных мест.

Борьба за место 

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области зарегистрировано почти 4 млн автомобилей, уровень автомобилизации населения в городе – один из самых высоких по стране, и достигает 350 машин на 1000 человек. 

Проблема парковки становится настоящей «головной болью» для миллионов горожан. Найти парковку в спальном районе зачастую не легче, чем в центре в «час пик». Эксперты поясняют: проблема в устаревших нормативах. Так, согласно «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», территория для парковки должна определяться из расчета 0,8 кв.м на 1 жителя, то есть 800 кв.м на 1000 человек. Очевидно, что для современных спальных районов этого недостаточно. По словам руководителя направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», члена Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Ольги Морозовой, в большинстве случаев в новых комплексах, если есть такая возможность, количество парковочных мест увеличивается.

«Еще одна важная составляющая – уровень проекта: чем выше уровень – тем лучше обстоят дела с автомобилями, в элитных проектах есть комплексы, где парковочных мест больше, чем квартир. Первым таким примером был уже полностью парализованный проект от компании «Возрождение Санкт-Петербурга» – «Парадный квартал», - отмечает Морозова. 

Как уточняет заместитель руководителя отдела строящейся недвижимости ГК «Невский Альянс», член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Елена Бузина, в жилых комплексах  комфорт-класса обеспеченность машиноместами составляет 30-40%, в бизнес- и элит-классе - до 100%. 

Цена вопроса 

В новостройках Петербурга распространены два вида паркингов: подземные и наземные. Как правило, количество мест в подземных паркингах в 2-3 раза превышает число мест в наземных.  Для домов класса «комфорт» подземная стоянка – своеобразный знак качества. Однако своими подземными гаражами обзаводятся многие ЖК сегмента «эконом». 

По оценкам гендиректора агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александра Гиновкера, цены на машиноместа сильно разнятся. В проектах эконом-класса стоимость места для автомобиля составляет от 600 до 700 тысяч рублей. В домах клубного типа она может доходить до 3-4 млн рублей. Как отмечает риэлтор, иногда на вторичном рынке стоимость машиноместа ниже, чем у застройщика. 

По информации LIVING, цены в паркингах жилых комплексов Петербурга колеблются от 340 тыс рублей (ЖК «Ласточкино гнездо»ЖК «Новоорловский») до 10 млн рублей (Клубный Дом «Дель Арте»). 

Эксперты сходятся во мнении, что россияне пока не готовы массово скупать места для машин. Желание сэкономить для многих пересиливает стремление к удобству и безопасности. «В некоторых объектах имеются нераспроданные места в паркингах, несмотря на то, что все придомовые территории стабильно забиты автомобилями. По нашему мнению, многие покупатели жилья не готовы вкладываться в паркинг. Сейчас многие предпочитают оставлять во дворах даже очень дорогие машины», - отмечает Гиновкер. 

Выйти из сумрака 

До последнего времени сделки с машиноместами осложнялись тем, что места в паркингах по документам оформлялись как доли собственников многоквартирного дома. Чтобы продать машиноместо, по закону, нужно было получить отказы других дольщиков. Однако с января 2017 года ситуация изменилась: вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, согласно которым машиноместа стали самостоятельными объектами недвижимости. Теперь парковочные места можно использовать в качестве залога, легально сдавать в аренду, продавать или передавать по наследству. Разумеется, платить налог на имущество тоже придется. 

Эксперты, опрошенные LIVING, согласны с тем, что реформа в этой области назрела давно. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая полагает, что целью поправок в Гражданский кодекс РФ является поддержка строительной отрасли, а также легализация рынка купли-продажи парковочных мест. «На сегодняшний день подземные паркинги – низколиквидный продукт, 90% застройщиков сталкиваются с проблемой их реализации по причине превышения предложения над спросом, причем вне зависимости от сегмента недвижимости. Ограничивающим спрос фактором была не только цена, но и отсутствие «прозрачности» сделки», - поясняет эксперт. 

По мнению старшего аналитика компании BSA Алексея Зубика, данное нововведение значительно облегчит процесс покупки и продажи парковочных мест. 

При этом налоговая нагрузка, которая ляжет на автовладельцев в связи с регистрацией машино-мест, не отпугнет покупателей. Так, если площадь объекта не превышает 25 м2, ставка налога от кадастровой стоимости составит всего 0,1%. Если у собственника два или более машиноместа, то по остальным будет действовать уже другой налог, такой же, как для коммерческой недвижимости по стандартным ставкам: в 2015 году – 1,2%, в 2016 году – 1,3%, в 2017-м – 1,4%, в 2018 году – 1,5% от кадастровой стоимости. «Но даже при стоимости машиноместа в 3 млн рублей, «полная» сумма налога, подлежащая уплате, составит 3 тыс. рублей, что вполне доступно», - поясняет генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. 

К тому же, как отмечает руководитель департамента оценки «Финэкспертизы» Алексей Баскаков, налог полностью пойдет в бюджеты муниципалитетов и поможет городам увеличить доходную часть в кризис. 

Еще один вопрос, который интересует потенциальных покупателей машиномест, – это их инвестиционная привлекательность. Ведь кусочек паркинга можно выгодно перепродать. Однако, как полагает заместитель директора по развитию УК «Фонд Юг» Ольга Гусева, спекуляции на этом рынке не сулят большой выгоды. 

«Во-первых, при продаже можно рассчитывать только на ограниченную локацию. Во-вторых, не многие готовы приобретать, предположим, за миллион машиноместо, когда можно арендовать гараж, и платить, скажем, по 20 тысяч в месяц - посчитайте, на сколько лет этого миллиона хватит, за это время может что угодно произойти. То есть этот актив я бы не воспринимала как инвестиционный с потенциалом к росту цены», - отмечает эксперт. 

Как бы то ни было, свободное парковочное место рядом с домом – заветная мечта и недостижимое благо для многих горожан. И пока жители мегаполиса предпочитают ездить на собственных автомобилях, рынок машиномест будет расти и развиваться


Источник: http://living.ru/

Все материалы по теме

Также вы можете почитать