.

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ленинградской области.


В докризисный период использование земель сельскохозяйственного назначения производилось по схеме: весной фермеры и арендаторы крупных участков сельскохозяйственных земель получали кредит в коммерческом банке, закупали дизтопливо, семена, удобрения, арендовали или приобретали сельскохозяйственную технику, нанимали рабочую силу и т.п. То есть за счет кредита подготавливали и осуществляли весь комплекс сельскохозяйственных работ и с выручки от реализации продукции погашали кредит.

Финансовый кризис привел к удорожанию кредитов и ужесточению требований при их получении, и многие производители сельхозпродукции были лишены возможность кредитования или могли получить кредит на условиях, превращающих производство продукции в нерентабельный бизнес.

Многие производители сельхозпродукции выходили из сложившейся ситуации продавая принадлежащую им землю сельскохозяйственного назначения, что усугубило снижение и без того невысоких цен на землю в данном сегменте.

Такое же положение сложилось у строительных компаний, которые из-за невозможности получить кредит, вынуждены были заморозить строительные объекты и пытаться продать выделенные под них участки земли. Таким образом, строительный бум, начавшийся перед кризисом, вызвал необоснованный рост стоимости земельных участков под строительство, а кризисные явления в строительной отрасли привели к падению цены земли.

Менее всего в Ленинградской области кризисные явления отразились на участках земли площадью 10-20 соток, предназначенных для коттеджного строительства в престижных районах, в особенности, находящихся в радиусе 30 км от Санкт-Петербурга.

Рынок земельных участков Ленинградской области неоднороден. Выделяются как депрессивные районы, где практически не ведётся инвестиционно-строительная деятельность, так и районы с высоким потенциалом, что определяет относительный уровень цен земельных участков данных территорий.

Условно можно выделить следующие укрупненные зоны, определяющие ликвидность земельных участков:

  • 1 зона: в радиусе 30 км от Санкт-Петербурга;
  • 2 зона: в радиусе 30-80 км от Санкт-Петербурга;
  • 3 зона: в радиусе свыше 80 км от Санкт-Петербурга.

Чем дальше от Санкт-Петербурга, тем ниже ликвидность земельных участков. Это обстоятельство касается всех групп земельных объектов. Исключение составляют районы, где развиваются крупные производственные и логистические центры (Тосно, Усть-Луга, Кириши, Тихвин, Волхов).

Максимальная востребованность участков в 30-километровом радиусе обусловлена активным индивидуальным и малоэтажным строительством. Земли сельскохозяйственного назначения в данном случае переводятся в другую категорию.

Рынок земли, как правило, очень хорошо отражает общую ситуацию в отрасли, для которой она предназначена. На сегодняшний день рынок земли сельскохозяйственного назначения – это рынок покупателя. На рынке сложился значительный объем предложения и по оценке экспертов намечается тренд на снижение цены.

Предложение в значительной степени превышает спрос. Несмотря на это, многие продавцы ориентируются на те суммы, которые они вложили в землю или имущественный комплекс. Тем, у кого нет финансовой подушки для ожидания роста цен, приходится существенно снижать цену, помогая обеспечивать покупателю приемлемые показатели по проекту. В этой связи скидки на торг в среднем составляют 15-20%, доходя местами до 30%. По отдельным участкам цены сделок могут отличаться от цен предложений в разы.

Наибольший объем предложения (почти 40%) земельных участков сельскохозяйственного назначения приходится на Всеволожский и Гатчинский районы, их доли в общем объеме предложения составляют 20% и 19% соответственно.

Диапазон площадей предлагаемых участков составляет 0,02-500 Га, средняя площадь – 34 Га. Таким образом, основная масса предложения представлена крупными земельными участками, спрос на которые ограничен.

Наиболее стабильным в текущий период остается рынок продажи небольших земельных участков. Отмечающееся снижение цен происходит не интенсивно. Максимальный спрос и, как следствие, максимальные цены отмечаются на относительно небольшие участки. Самыми популярными районами остаются Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы. Отмечается повышение интереса к другим районам – Гатчинскому, Тосненскому и Кингисеппскому районам.

Наиболее значимыми, с точки зрения влияния на стоимость земельных участков данной категории, являются факторы местоположения (удаленности от Санкт-Петербурга), а так же наличие коммуникаций и перспективы использования (например, возможность перевода участка в другую категорию и использование для жилищного строительства).

По данным мониторинга цен на конец мая 2014 года, самая высокая средняя цена предложения на земельные участки сельскохозяйственного назначения сложилась во Всеволожском районе Ленинградской области и составила – 351 руб./кв. м. Это объясняется наибольшим, по сравнению с другими районами, предложением участков расположенных в непосредственной близости от Санкт-Петербурга. Самая низкая средняя цена предложения зафиксирована в Лужском районе – 41 руб./кв. м.

Средняя цена предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в целом по Ленинградской области составляет около 270 руб./кв. м.

Тенденции и прогнозы рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ленинградской области

  • Планируется ужесточение регламента использования сельхозземель, для предотвращения случаев, когда девелоперы недобросовестно используют земли сельскохозяйственного назначения для возведения там жилых домов. Это также позволит увеличить налоговые сборы и улучшить качество жизни граждан.
  • В связи с вступлением России в ВТО конкуренция на рынке продуктов сельхозпроизводства увеличивается. Однако эксперты надеются, что под эгидой провозглашенного стремления к росту ВВП и снижения импортозамещения ситуация в стране может поменяться.
  • Основой развития сельского хозяйства в краткосрочной перспективе эксперты считают повышение доступности целевого кредитования и снижения ставок по кредитам для сельскохозяйственных предприятий.
  • Еще одним перспективным направлением развития с/х сектора эксперты считают применение принципа «сам произвел – сам продай», когда сельхозпроизводители выстраивают внутри одного кластера цепочку кормовая база – производство сырья – переработка – сбыт.
  • Реализация программ развития сельского хозяйства, повышение доступности сырья и разработка мер стимулирования прямой продажи собственной продукции увеличат инвестиционную привлекательность сектора, что повлечет за собой рост стоимости земельных участков и дальнейшее развитие рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Выводы по результатам обзора рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ленинградской области

В настоящее время рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения под влиянием макроэкономической ситуации показывает значительное превышение предложения над спросом и относительно низкие стоимости продажи. В краткосрочной перспективе при отсутствии значительного улучшения в состоянии экономики данные тенденции будут усугубляться, при этом земельные участки вблизи Санкт-Петербурга (в зоне до 30 км от города) будут по-прежнему востребованы.

Материал подготовил: Рылин Сергей,  руководитель проектов по аналитике Отдела кадастровой оценки и аналитики ООО «АФК-Аудит». Полная версия : http://afkgroup.com/analitika-i-metodiki/post-643/

Все материалы по теме

Также вы можете почитать