Размер:
AAA
Цвет: CCC
Изображения Вкл.Выкл.
Обычная версия сайта
Поиск
ул. Караванная, д.1, оф. 318
карта проездаАссоциация Риэлторов Санкт-Петербурга
07.05.2020
Людмила Прямицына: «Сегодня основной тренд – на партнерство»

Людмила Прямицына: «Сегодня основной тренд – на партнерство»

- Людмила, здравствуйте! Мы с вами уже беседовали всего 3 месяца назад, но как много изменилось за это время!

Как вы считаете, какие виды и сегменты коммерческой недвижимости в России и, в частности, в Санкт-Петербурге, претерпят наибольшие изменения из-за ситуации с вирусом?

- Конечно, кризис так или иначе затронет все сферы рынка КН. Офисный сегмент будет трансформироваться в сторону ротации арендаторов. Те, кто занимал большие площади, могут уменьшать их, либо понижать класс арендуемых помещений. Рынок коворкингов также может претерпевать изменения. Помещения стрит-ритейла на сегодняшний день уже предлагают вакансии в привлекательных местах.

Но вот что касается складской недвижимости, ее собственники, арендодатели, от сложившейся ситуации могут даже выиграть. По статистике апреля, количество запросов на нее в целом увеличилось. При этом идет ротация – кто-то переезжает в помещения меньшей площади, сворачивая закупки, а сектор продовольственной торговли, например, почувствовав возрастающий интерес к доставке продуктов, склонен отказаться от магазинов прежних форматов, как неактуальных. И заинтересован расширять складские площади под хранение продуктов.

- Какие процессы будут наиболее заметны в области торговой недвижимости – прежде всего, среди арендаторов в крупных торговых центрах и представителей стрит-ритейла?

- Эти процессы заметны уже сейчас. Мы прекрасно понимаем, что множество видов деятельности, базирующейся на площадях стрит-ритейла, на сегодня прекратили свое существование. Пока временно, но кто-то так и не откроется вовсе.

Реально велики проблемы тех, кто сдает помещения под общепит. Они вынуждены искать компромиссы. Уход арендатора с объекта чреват для них впоследствии большими расходами на его переделку в будущем. Перевести помещение в другой формат под нового возможного арендатора – значит потерять большие средства, вложенные ранее. Поэтому, если арендаторы не исключают дальнейшего продолжения работы, арендодатели склонны занимать гораздо более гибкую позицию.

В крупных торговых центрах не все обстоит одинаково. Не секрет, что ТЦ Галерея, например, отказывает арендаторам в изменении арендных условий. Конечно, в ТЦ такого уровня и в таком месте всегда будет лист ожидания. Возможно, Галерея не сохранит свой прежний состав арендаторов, но при любой ротации этот ТЦ останется брендовым благодаря локации и стилистике. Что касается основной массы «типовых» ТЦ и ТРЦ - их выручка от арендных поступлений упала в разы. Арендодатели торговых объектов при всем желании не всегда могут себе позволить пойти навстречу арендаторам в снижении ставок до предлагаемого ими уровня или вообще об «арендных каникулах».

То, что рынок торговой недвижимости трансформируется – факт. Сегодня процветают сервисы по доставке товаров, покупки через интернет-магазины становятся все более популярны. И ситуация самоизоляции этому особо способствует. Соответствующие компании увеличивают свое присутствие на рынке, некоторые заявляют не просто об увеличении, а об удвоении своих интересов по помещениям соответствующего типа. Даже те, кто раньше предпочитал делать покупки, только «пощупав своими руками» нужные предметы или продукты (особенно – старшее поколение), в режиме самоизоляции оценили удобство приобретения ряда понятных товаров онлайн. Вернутся ли они в магазины по завершении режима карантина? Вряд ли в полном прежнем объеме, особенно учитывая, что в интернете товары все же несколько (а порою ощутимо) дешевле. То есть в магазин они, скорее всего, придут, чтобы в живую ознакомиться с тем, что планируют приобрести, а покупку, в итоге, осуществят через интернет.

Общепит никуда не денется и его расцвет обязательно состоится. Особенно сразу после снятия ограничений. Народ туда массово пойдет, соскучившись по возможности вкусно и «интересно» поесть в хорошей компании и провести время вне дома.

- Как могут измениться арендные ставки и цены на коммерческую недвижимость – не в абсолютных цифрах, естественно, а в сравнении друг с другом основных типов и сегментов?

- Арендные ставки уже начали меняться. Постановления нашего Правительства по поводу снижения арендных ставок и предоставления отсрочек по платежам носят рекомендательный характер, но многие готовы этими рекомендациями воспользоваться в своих интересах. В результате собственники, ценящие своего арендатора, идут на возможное снижение. А те, кто не готов к этому – теряют клиента и вряд ли в течение ближайших месяцев найдут другого. И вскоре станут гораздо более сговорчивыми по уровню оплаты.

Цены на недвижимость диктуются соображениями ее доходности. И оценивалась она всегда с точки зрения срока возврата инвестиций. До недавнего времени привлекательными считались те объекты, где этот показатель был не более 8-9 лет – при условии «докарантинных» арендных ставок. При массовом снижении арендных ставок доходность, а значит, и инвестиционная привлекательность таких объектов падает. Готовы ли будут собственники идти на снижение стоимости объектов – и как быстро – вопрос. Все зависит от потребностей в скорости продажи. Если все же продавать надо срочно, следует выбирать инструмент, который мог бы максимально обеспечить объективную цену. Тут я имею в виду аукционный метод, о котором подробнее поговорим ниже.

- Проявится ли «кризис неудачных проектов» в таком типе КН, как апарт –отели? Какие из них, с вашей точки зрения, устоят и, возможно, даже выиграют в ближайшее время?

- Не стану вдаваться в подробности – я лично мало занимаюсь данным сегментом. Но считаю, что дело здесь может быть не в удачных или неудачных проектах и даже не в кризисе и самоизоляции. Речь может идти о перенасыщении локального рынка данным типом недвижимости как таковым. К концу 2020го года мы и так почувствовали бы, что объем продаж по апартам снизился.

- Тема удаленной работы без ежедневного посещения офиса все последнее десятилетие становилась все более популярной не только за рубежом, но и в России. Сейчас эта тенденция наверняка проявится ярче. Приведет ли это к изменениям требований к площадям и классу офисов, насколько заметную роль будет играть этот процесс для рынка? Какие новые тенденции к организации рабочих мест проявятся более отчетливо?

- У офисного сегмента действительно могут возникнуть серьезные проблемы, приводящие к его однозначному изменению. Это связано с несколькими факторами. Первый – и эта тенденция наблюдалась из кризиса в кризис, - когда арендаторы поступались либо количеством, либо качеством арендуемых площадей, в зависимости от своей ситуации и установок.

К такой, уже традиционной ситуации, сегодня добавляется появляющийся навык ведения бизнеса в онлайн- формате. И необходимость в больших офисах постепенно отпадает. Отразится это и на планировочных решениях.

Встречи с несколькими управляющими компаниями показали, что на выходе из сложившейся ситуации они ждут увеличения вакантных площадей в офисных объектах. И, прежде всего, в категории класса В. Из этих объектов многие, скорее всего, снижая издержки, вынуждены будут переехать в класс С. А что касается более претенциозных арендаторов класса А, они, скорее всего, предпочтут остаться там же, но выберут «мелкоформатную» нарезку. И это не связано только с кризисом и режимом самоизоляции. Классические офисы последние 3 года уже сдавали свои позиции – в сторону флекс-офиса (flex office), то есть гибких офисных решений.

Собственникам офисных площадей, где изрядная доля уходила под формат open space, придется задуматься над планировочными решениями с добавлением новых сервисов.

Как трансформируются ко-воркинги? Те, что были выстроены по принципу open space, также могут оказаться менее востребованными. Комфорт индивидуального рабочего места окажется предпочтительнее – особенно сейчас, когда многим пришлось испытать на себе удаленный режим работы бок о бок со своими домочадцами. Полагаю, потребность в мини-офисах – это тренд, который мы почувствуем в самом ближайшем будущем.

- Некоторые ваши коллеги утверждают, что нас ждет полное перераспределение рынка коммерческой недвижимости и многие направления бизнеса окажутся невостребованными. В чем, с вашей точки зрения, правота подобного утверждения? Или же все не так радикально?

- От такого категоричного мнения я удержусь. Но вот трансформация неизбежна. Основные направления бизнеса сохранятся, но некоторые сократятся. Так, мне кажется, глубокие изменения затронут фэшн-индустрию. Многие уже привыкли покупать одежду и даже обувь через онлайн формат. Это удобно и комфортно, особенно когда организован процесс возможной примерки и выбора. При этом нет необходимости содержать магазин с соответствующим интерьером, большим размерным рядом и широким ассортиментом.

Общепит неизбежно просядет там, где больше окажется востребован режим доставки. Хотя в любом предприятии доставка должна будет включаться в линейку обязательных услуг. Лично я считаю, что в большей степени будут востребованы приличные места с интересной кухней, где можно качественно провести время и встретиться с друзьями. Ну и, возможно, их функциональная противоположность (во всем, кроме качества еды) - «быстро-фуды», где можно перекусить на бегу. Если же ты работаешь дома, но при этом не любишь или не можешь готовить, то скорее всего закажешь себе доставку – на свой вкус и кошелек.

Серьезные изменения ждут складскую тематику. И те проекты, которые обеспечат хорошую логистику, инфраструктуру и инженерное обеспечение складских помещений, могут стать неплохими объектами для вложений.

Еще одно субъективное суждение – может произойти серьезное изменение форматов продовольственного ритейла. При расцвете онлайн-торговли потребность в таком количестве магазинов- дискаунтеров типа «Пятерочки», «Дикси» и пр. может отпасть. На месте инвесторов, покупающих сегодня объекты с подобными арендаторами, я бы задумалась…

- Какова специфика работы с объектами КН на «удаленке» и какие из «ноу хау», возможно, приживутся в будущем, когда необходимость изоляции отпадет?

- Для кого-то сегодняшний день несет новации, а кто-то не видит в этом ничего нового. Работая с клиентами – бизнесменами, быстрее начинаешь воспринимать те новинки и фишки, которые приходят на рынок. На самом деле, если до сих пор кому-то необходимость презентации объекта с помощью качественного видео не до конца была понятна, то сегодня это – практически необходимо. Нет никаких проблем в организованном выехавшим по адресу брокером онлайн -показе объекта клиенту по видеосвязи, в видеоэкскурсии как рабочей схеме. Сегодня клиентов, опасающихся разъезжать по объектам, и собственников, готовых принимать на адресе лично, естественно, намного меньше. Но если такой заочный формат сложится, то экономия времени сторон – очевидна. И, скорее всего, далее он может приобрести популярность и без угрозы заражения.

Аналогично: скайп- конференции сегодня являются вынужденной мерой, но их удобство неоспоримо и все более очевидно для всех. Все это не ноу-хау, а нормальные рабочие инструменты, необходимые сегодня и крайне удобные завтра.

- Аукционный метод продаж КН, как вы утверждали ранее – один из самых эффективных в период «вирусного кризиса». Вы готовы поделиться этой методикой с коллегами. Расскажите подробнее о курсе семинаров, который вы планируете организовать и о мероприятии 14 мая?

- Сейчас, на таком сложном рынке, необходимо прежде всего выбрать инструмент, который поможет собственнику определиться с реальной стоимостью объекта. Аукционный метод как раз является в этом смысле наиболее объективным. Он предоставляет возможность прощупать и осознать реальную реакцию рынка. Основная задача аукциона – выявить наиболее мотивированного покупателя и получить от него самое интересное по стоимости предложение.

Но в использовании этого метода есть свои нюансы и секреты. Поэтому я и моя московская коллега Светлана Муханова, на счету которой более 70 успешно проведенных аукционов, в том числе, совместных с нами, подготовили курс «Аукционный метод в коммерческой недвижимости – на гребне волны», который будет состоять из четырех блоков.

14 мая мы проведем вебинар - реферат общего курса. Его цель – дать брокерам определиться, насколько весь большой обучающий курс им интересен, полезен и посилен – в зависимости от их собственной ситуации и особенностей их локального рынка коммерческой недвижимости.

Курс будет проходить четырьмя блоками. Мы будем говорить о продаже аукционной услуги собственникам – как правильно вести переговоры, как обосновать необходимость продажи именно этим методом. Далее – блок по маркетингу, который является важнейшим инструментом аукционного метода. Успех невозможен без индивидуального, грамотно составленного и реализованного маркетингового плана. Расскажем о технологии аукциона – как именно проводить торги. Дадим чек-листы и скрипты, а также переговорные приемы, которые помогут правильно выстроить общение с покупателями и продать объект по максимальной цене. Конечно, своими наработками и практическими кейсами мы будем делиться. А уже 14 мая, напомню, проведем ознакомительный вебинар, где брокеры, особенно имевшие не вполне удачный опыт организации аукциона, смогут задать конкретные вопросы и совместно с нами проанализировать, что и почему не получилось – в том числе.                                

Сегодня основной тренд – на партнерство. А оно заключается не только в проведении совместных сделок, но и в обмене опытом в процессе партнерских обучающих мероприятий.

- Какие тематические блоки вы планируете рассмотреть в деловой программе Конференции по КН в рамках Конгресса РГР, какие темы, полагаете, будут особенно актуальны?

- Формируя программу, мы учли пожелания аудитории нашей Первой практической Конференции по КН, проведенной в рамках Дня Риэлтора в феврале в Санкт- Петербурге. И постарались привлечь новые лица с новыми темами.

Во главу угла мы решили поставить прикладные новшества в нашем бизнесе. Первый день пройдет под эгидой актуальных вопросов коммерческой недвижимости. Будем обучать брокера всегда быть в тренде. Рассмотрим технологии и точки роста для брокера в сегменте КН, конкретизируем, через какие проекты сегодня брокер может находить дополнительные источники доходов. Обязательно будут затронуты темы партнерства с государственными структурами, поскольку имеется богатый опыт СПб и некоторых регионов. «Смычка» брокеров по КН и структур, которые имеют отношение к государственной собственности – крайне важна. Ведь в состав госимущества входит очень много активов и сложных объектов, в реализации которых брокеры тоже могли бы помочь. Мы обязательно будем говорить о маркетинге в КН, поскольку вопрос продвижения объектов коммерческого назначения очень актуален. На каждом мероприятии задается вопрос – как и где можно рекламировать и продвигать наиболее эффективно. Поэтому мы пригласили интересных спикеров с опытом успешного практического маркетинга именно в области КН. Нам не нужные теоретики или «продвиженцы на все», нам нужны целевые маркетологи, которые поделились бы своими наработками и кейсами именно по объектам недвижимости нашей специализации.

- В какой форме вы планируете организовывать выступления на Конгрессе?

- Естественно, мы максимально постараемся задействовать все формы, доступные в режиме онлайн. Одно из интересных планируемых мероприятий – круглый стол в онлайне на тему новых форматов КН – насколько это явление временное или уже ставшее устойчивой реальностью. Также мы планируем провести онлайн презентацию наших брендовых проектов из Санкт-Петербурга, чтобы коллеги из регионов могли посмотреть и почерпнуть, как у нас организованы креативные пространства, ко-воркинги, сервисные отели. И обязательно проведем круглый стол наших лидеров, имеющих опыт работы с подобными проектами. Это будет не только интересно, но и полезно. Обычно участие в мероприятии подобного масштаба – затратная история. А видеозапись можно в дальнейшем использовать для обучения своих сотрудников по всей территории России. Также будет организован чат для специалистов по коммерческой недвижимости, обеспечивающий возможность профессионального общения и обмена мнениями по поводу проблематики, затронутой в выступлениях наших спикеров – и не только.

Благодаря массовости и масштабности онлайн формат сможет привлечь большое количество заинтересованной аудитории, объединенной единой целью – совершением партнерских и, в том числе, межрегиональных сделок. Моя задача – помочь выстроить качественное, надежное, добросовестное партнерство.