Размер:
AAA
Цвет: CCC
Изображения Вкл.Выкл.
Обычная версия сайта
Поиск
ул. Караванная, д.1, оф. 318
карта проездаАссоциация Риэлторов Санкт-Петербурга
27.01.2020
Денис Заседателев: «У нас есть уникальная философия градостроения»

Денис Заседателев: «У нас есть уникальная философия градостроения»

Знакомьтесь: Денис Юрьевич Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», чей проект голландский квартал «Янила» является «Лучшим проектом по комплексному освоению территории» по версии «КАИССЫ- 2019». Концепция проекта – плод сотрудничества нидерландских и российских архитекторов, исполнение – результат использования модернизированных технологий и соблюдения принципа уважения к праву человека жить в комфортной среде.

Строительство четырех очередей современного и респектабельного европейского пригорода в Янино - с эффектной архитектурой и развитой инфраструктурой, уже завершено. Здесь живут сотни семей. Возводятся следующие очереди. Качество строительства подтверждено рядом международных сертификатов. Отвечая на наши вопросы, г-н Заседателев делится своим видением ситуации, сложившейся в строительной отрасли «в эпоху перемен», объясняет, почему квартал «Янила» назван «голландским» и раскрывает секреты организации комфортной для жизни среды.

- Денис Юрьевич, для начала – хотелось бы знать ваше мнение, как опытного топ-менеджера ведущей строительной компании, о том, что сегодня происходит в отрасли в целом. Как вы считаете, размещение средств покупателей на эскроу-счетах и выплата им дивидендов со стороны банка - приведет ли неизбежно к снижению рентабельности строительства и примерно насколько? 

- Насколько я знаю, идея выплачивать дольщикам проценты со средств, размещенных на эскроу-счетах, пока только обсуждается. Официального решения еще не принято.

Но сама схема работы через эскроу-счета уже оказывает влияние на рентабельность строительства. Застройщик привлекает банковское финансирование на всю стоимость проекта, стоимость обслуживания кредита приходится закладывать в себестоимость строительства. По нашим по оценкам, в среднем на проект комфорт-класса эта схема добавляет 5-7 тыс. рублей на квадратный метр. С учетом высокой конкуренции и сокращения покупательской способности в полной мере компенсировать расходы на привлечение кредита повышением цен невозможно. И это, конечно же, приводит к снижению рентабельности.

- В профессиональной среде сложилось мнение, что уменьшить прессинг на экономику строительных проектов может поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Согласны ли вы с этим и на каких именно этапах, в каком процентном соотношении было бы целесообразно передавать части средств девелоперам? Если не согласны, почему? 

- Поэтапное раскрытие счетов могло бы облегчить нагрузку на экономику проектов. Если эскроу-счета будут раскрывать поэтапно, то объем привлеченных кредитных средств будет меньше, соответственно, и сумма процентов уменьшится. Условно, если половина средств с эскроу-счетов будет направлена в строительство, то и нагрузка снизится в два раза. Предполагаю, что будет выделено 2-3 этапа, это оптимальная разбивка, на мой взгляд.

На данный момент внедрение поэтапного раскрытия счетов все еще находится на стадии обсуждения. Законодательное оформление эта процедура сможет получить не раньше, чем через 1,5-2 года, уже после того, как все жилье будет возводиться по новым правилам.  

- С какими еще вызовами приходится сегодня иметь дело девелоперу на рынке города и области?

- Новым вызовом для девелоперов стало взаимодействие с банками: сегодня запуск нового проекта невозможен без банковского финансирования. Девелоперам приходится или строить за собственные средства (что возможно в крайне редких случаях) или привлекать проектный кредит. Других доступных вариантов нет.

Поэтому основный вызов в 2020 году – выстроить грамотные взаимоотношения с банками с точки зрения обоснования эффективности своего проекта. Если раньше девелопер самостоятельно принимал решение, то сейчас, чтобы привлекать деньги, он должен доказывать, что его финансовая модель эффективна.  Сложность в том, что банки достаточно консервативны в своем подходе к оценке девелоперских проектов. Так как у многих из них в бэкграунде есть опыт работы с проблемными долгостроями. Аналитики рисков очень аккуратно оценивают проекты, поэтому модели с невысокой маржинальностью не проходят стресс-тест банков и получают отказ в проектном финансировании.

Сложившаяся ситуация в конечном итоге приведет к сокращению предложения: ряд проектов не выйдет, а по другим увеличится срок вывода на рынок. Сейчас после получения разрешения на строительство застройщику нужно будет время для получения кредита.

- Хотя в конкурсе «КАИССА» победителем номинации стал конкретный проект, не могли бы вы в нескольких словах и цифрах охарактеризовать масштабы деятельности вашей компании на рынке жилищного строительства? 

- За 24 года, что компания существует на строительном рынке Петербурга и Ленинградской области, мы зарекомендовали себя, как девелопер с совершенно особым подходом к строительству жилых кварталов. Мы не гонимся за объемами строительства, хотя и развиваем комплексную застройку. Для нас намного важнее качество. У нас есть собственная уникальная философия градостроения под названием «ЖИВИ», ее принципы ложатся в основу каждого нашего проекта на всех стадиях – от проектирования до жизни после заселения. Если коротко, что «ЖИВИ» - это уважение к праву каждого жить в комфортной среде, это реализация возможностей и интересов каждого человека внутри квартала.

Сегодня с таким подходом мы ведем одновременно три проекта: голландский квартал «Янила» в микрорайоне Янино Всеволожского района Ленобласти, финский городок «Юттери» в Колпинском районе Петербурге и шведский квартал «IQ Гатчина» в Гатчине. Первые очереди уже давно сданы и заселены, продолжается строительство следующих домов. Помимо жилья мы также возводим социальные объекты на территории наших кварталов – школы, детские сады, пожарные депо, обеспечивая тем самым полноценную инфраструктуру для жителей.   

- Почему вы позиционируете - вместо «решили назвать» квартал «Янила» как «голландский»?

- Название «Янила» мы выбрали, отталкиваясь от места расположения будущего квартала – микрорайона Янино. Мы хотели дать звучное имя нашему проекту, которое будет отсылать, в том числе, к его концепции. Мастер-план и концепции всех наших проектов разрабатывали европейские архитекторы. «Янила» — это своего рода микс топонима Янино с отсылкой к голландским именам.
Квартал возводится по проекту архитектора Рюрда Гитема, партнера архитектурно-планировочной студии «KCAP», базирующейся в Нидерландах. Как и в других наших объектах, национальная нотка отразилась и в названии, и в концепции. В проекте заложена протяженная сеть велодорожек, у каждого корпуса установлены велопарковки, трансформаторные будки оформлены в стиле Голландии: здесь нарисованы маки, тюльпаны, подсолнухи. Даже названия улиц не случайные: в «Яниле» есть Голландская и Оранжевая улицы, Сырный проезд, улица Ветряных мельниц и Мельничный переулок. А на центральной площади красуется большая мельница – символ квартала, здесь проходят различные праздничные мероприятия. 

- Какие уникальные особенности присущи проекту «Янила» и какие из них отражают общий подход компании к философии жилищного строительства?

- «Янила», на мой взгляд, наиболее интересный наш проект с точки зрения реализации философии «Живи». Он самый крупный (занимает территорию в 42 га и рассчитан на проживание 11 тыс. человек), его масштабы позволяют реализовать все наши принципы. Это и разнообразие архитектуры (каждая очередь отличается друг от друга), и большая прогулочная зона (парк 7 га), и максимальное разнообразие форм жизни и отдыха. Причем все это воплощено уже сейчас, когда возведена только треть квартала. Уже сейчас и детям, и подросткам, и взрослым можно найти занятие на любой вкус. Именно максимальное разнообразие я могу назвать отличительной чертой квартала «Янила».

- Какие передовые технологии вы используете в строительстве?

- В  «Янила» мы строим панельные дома, но по новой финской технологии, в которой применяются трехслойные панели. Сегодня это наиболее эффективный ограждающий материал из всех, используемых в домостроении. Говорить о его качестве должно уже одно то, что данная технология наиболее популярна в скандинавских странах, схожих с нами по климату. В Финляндии и Швеции, например, в отличии от России, панельное домостроение занимает большую часть рынка.

Наш квартал строится из панелей производства Гатчинского ССК, некоторое время назад его производство было модернизировано, оборудование заменили финскими технологическими линиями Elematic.

- Вы разработали уникальный онлайн-сервис «М2» для подбора отделки будущей квартиры. Расскажите о нем подробнее.

- Как я уже говорил выше, один из наших принципов – это разнообразие, мы хотим, чтобы у наших клиентов была возможность реализовывать свою индивидуальность даже в типовом жилье. Для этого мы предлагаем широкий ассортимент планировочных решений и вариативность отделки. Покупая квартиру в наших проектах, можно выбрать вариант без отделки, с отделкой от застройщика или индивидуальную отделку. Сервис «М2» позволяет самостоятельно собрать дизайн-проект своей квартиры и получить ее в те же сроки, что и остальные покупатели.

Сейчас примерно 30-35% покупателей выбирают квартиру без отделки, 10-15% заказывают индивидуальный дизайн-проект через сервис «М2», остальные предпочитают отделку от застройщика. Качество отделки во всех вариантах, которые мы предлагаем, одинаково высокое.

- На каких условиях «Ленстройтрест» сотрудничает сегодня с риэлторами? Какой примерно % заняли «агентские» продажи в общем объеме в 2019 году, меняется ли он за последние 3-4 года и как именно?  

- Мы максимально открыты к риэлторскому сообществу и считаем, что оно играет важную роль для рынка в целом и для нашей компании, в частности. Ведь мы подаем не просто жилые квадратные метры, мы считаем, что дом – это все то, что окружает тебя в твоем квартале. Чтобы продавать наши объекты, их надо знать, понимать, проникнуться ими и уметь хорошо о них рассказать. Полноценно справиться с этим способны только профессионалы рынка.

Мы работаем со всеми агентствами, которые готовы с нами взаимодействовать, проводим много мероприятий для риэлторов, предлагаем интересные и выгодные условия сотрудничества. В последние годы доля агентских продаж у нас выросла с 25% до 35%, на 2020 год мы ставим цель поднять этот показатель до 40%.